別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 尼崎 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 9-6 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　澤田　良一 印  TEL.

鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西長洲町３丁目１３番外 ｢西長洲町３－１－７７｣ ②地積 　(㎡) 3,103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 工場 中小規模の工場が多 い市道沿いの工業地 域 北15m市道 水道、ガス、下水 阪神尼崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 阪神尼崎駅北方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模工場等が建ち並ぶ工業地域で、今後は工場用地の一部は物流施設用地等に転換していくもの と予測する。市街地中心部の工場地は供給が少ないため需要は根強く、地価は上昇傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間の工業地帯一円。需要者の中心は、中小規模の製造業等の法人である。市内の中小工場の需給関係 は、製造効率等の上昇も窺われ、概ね安定傾向にあり、市内中心部でも広幅員道路沿いに位置する利便性に優る地域で の需要は堅調である。工業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も取引事情等によりまちまちであり、需要の中心 となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の中小規模工場が中心となっており、賃貸工場等は殆ど見られない地域であり、規範性の高い賃貸事例を見いだせ ず適正な賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、現実の 市場で成立した取引事例により試算した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市においては、人口は横ばい傾向にあり 、新型コロナウイルス感染症を契機とした雇 用・所得環境等の先行き不透明感が強まって いる。 阪神間内陸部でも市街地中心部にあって、街 路事情も優る工場地の需要は根強く、地価は 底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％