別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 尼崎 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -47 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　森本　光弘 印  TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市瓦宮２丁目１６番１９ ｢瓦宮２－２０－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 園田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 園田駅西方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅やアパート等の建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。地価 は横ばいからやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市の阪急神戸本線及びＪＲ福知山線沿線の中小規模一般住宅の多い住宅地域。需要者は市内の居住者 が大半で、他市からの流入は少ない地域である。戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域で区画は比較的整然として いるが、幅員の狭い道路も多い。近年、老朽化アパート等が戸建分譲化されるなど新しい建物も増えている。中心価格 帯は、標準地程度の規模の土地で２，０００万円程度、建売住宅では総額３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、自己利用目的の取引が殆どである。かつ、対象標準地 は画地規模が小さく経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法は適用しない。一方、比準価格は 周辺類似地域等の中から多数の取引事例を収集して比較検討しており信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、代 表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    208,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [129.6] [100.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 再開発地域への若年層の流入等もあり尼崎市 の生産年齢人口はほぼ横ばいで推移。住宅地 は人気エリアとそれ以外で二極化が進んでい る。 地域要因の大きな変化はないが、周辺で老朽 化アパート等の更地化も見られる。地価は若 干下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％