別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 尼崎 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -38 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩 印  TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市西昆陽１丁目４６６番２ ｢西昆陽１－１９－１８｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。特段の変動要 因はなく、比較的落ち着いた住環境が維持されており、地価はほぼ横ばい傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね尼崎市北西部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、尼崎市内の居住者が中心である。従来から の既成市街地で、比較的落ち着いた住環境が維持され、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地は１ ００㎡前後の土地で１５００万円～２０００万円、新築建売住宅は、３０００万円台半ばが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は、画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法 は適用できないと判断した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行い 、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [162.0] [101.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市住宅地は新型コロナ禍の影響が若干認 められ、南部の需要は若干弱く、武庫之荘・ 塚口エリアは若干強含みの傾向となっている 。 地域要因に特段の変化は認められない。比較 的落ち着いた住環境にあり、地価はほぼ横這 いで推移している。 個別的要因に特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％