別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 尼崎 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -32 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　野村　国世 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市元浜町２丁目６５番５ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫川 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 武庫川駅南東方 620m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が密集する住宅地域であり、今後も現状を大きく変えずに推移するものと予測する。地価水準は 微減で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね尼崎市南部の阪神本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者で他市からの流入は少な い。需要者の購買力の低下や高齢化、相対的な選好性の低さ等を反映して、需要の減退傾向が認められる状況にある。 土地は対象標準地同様の小規模なもので１，０００～１，５００万円程度、新築建売住宅は２，５００～３，０００万 円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であり、収益価格は試算していない。当 該地域は、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められ、地域格差の小 さい取引事例を中心に価格を決定する等規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記 代表標準地とはほぼ均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    156,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 94.9] [103.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の住宅地の地価は、微減傾向を中心に 、横ばいから微増まで、最寄駅への利便性等 、下記要因の影響下にある。 住環境が十全でなく、選好性が劣るため、地 価水準は微減傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％