別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 尼崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -20 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　小杉　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫町３丁目２０７番 ｢武庫町３－１８－１８｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン、農地が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 1.8km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、農地等も見られるため将来的には宅地開発により一層有効利 用が進むものと予測する。コロナ禍による不動産市場の低迷で地価は若干の弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は尼崎市の住宅地域であるが、阪急武庫之荘駅を最寄駅とする尼崎市北西部の地域が中心となる。需要者は 同一需給圏内の居住者が中心であるが、他所からの転入も認められる。駅から遠いため利便性が劣り、コロナ禍による 市場の低迷もあって地価は若干の弱含みで推移している。土地は標準地の規模で３千万円前後であるが、細分化が進ん でおり、１００㎡程度で２千万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも見られるが、近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、市場においては自己居住用 不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地の地積では経済合理的な賃貸住宅の建設が できないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [128.6] [100.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の住宅地の地価は総じて横ばい程度で 推移しているが、コロナ禍による不動産市場 の低迷で上昇率の縮小や下落に転じる地域が 認められる。 地域要因に特別な変動は認められないが、一 般的要因の影響により、地価は若干の弱含み となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％