別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 尼崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -5 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　雅司郎 印  TEL.

鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 337,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫之荘２丁目１３１番 ｢武庫之荘２－２０－４｣ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 430m 法令 規制 １低専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。選好性が高く 根強い需要はあるが新型コロナによる先行き不透明感等もあって、地価水準は微増乃至横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    337,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間の阪急沿線にあって住環境の良好な住宅地域である。需要者の中心は阪神間の会社役員、資産家等 の高額所得者や富裕層である。利便性と住環境に優れた住宅地域で、選好性が高く、根強い需要がある。新型コロナに より停滞していた取引は回復しつつあるが、感染収束が見えず先行き不透明感が残る。取引価額は画地規模等により様 々であるが、３００㎡の土地で１億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で容積率も低く、経済合理的な賃貸経営が困難であることから収益価格は試算していな い。快適性を重視する住宅地域であるため自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一 般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡 を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    264,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 78.7] [103.0] 100 335,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    336,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は概ね横這い傾向。新型コロナ により取引が停滞したが、武庫之荘等の住宅 地への需要は根強い。他の住宅地の需要は横 這い乃至弱含み。 利便性と住環境に優れた住宅地域で選好性が 高く根強い需要があるが、新型コロナの影響 による先行き不透明感や景気悪化等から地価 は微増に留まる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％