別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 姫路 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎 印  TEL.

鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１外 ②地積 　(㎡) 3,692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 鉄鋼関連の中小工場 が多い海に近い工業 地域 南6.5m市道、背面道 水道、下水 西飾磨 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ　市道 交通 施設 西飾磨駅 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域として成熟しており、特別な変動要因もないので、今後も概ね現状のまま推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市臨海部の工業地域を中心とする周辺市町の臨海工業地域を包含する地域である。需要者は当圏内に 存する大手企業の下請事業者や地縁性を有する事業者を中心とするが、全国規模の事業者の需要も考えられる。交通利 便性等が好立地な工業地の需要は全国的に安定的であり、姫路市内においても、その傾向が見られる。工業地の取引は 、取引事情や規模により様々であり需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の取引事例から試算したもので、市場参加者の意思を反映した価格である。一 方、収益価格は自己使用を主とする中小規模の工業地域で、賃貸市場が未成熟であり周辺地域等において同種用途の適 切な賃貸事例を得られないため試算できなかった。また積算価格も後述の理由により試算できなかった。従って、代表 標準地との検討結果、単価と総額との関連性等を踏まえ比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 79.3] [102.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感は先行き不透明感が顕著になりつつあ るが、資金供給が豊富で、市場には顕在化し ておらず、工業地需要は旺盛であり、地価は 上昇傾向が続く。 臨海部の工業地域として安定しており、特筆 すべき地域要因の変動は特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％