別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 姫路 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-4 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲 印  TEL.

鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４ ②地積 　(㎡) 3,525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ5 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業団地 南東12m市道 水道、ガス、下水 白浜の宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 白浜の宮駅南西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は工場、倉庫等が集積する工場団地として成熟しているが、当地域の南西方に姫路市中央卸売市場の移 転が予定されており、関連施設との連携等も期待され、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市臨海部の工業地域を中心とし、その圏域は県南西部一円に広がる。当地域は中規模工場、倉庫等が 建ち並ぶ臨海部の工業地域で、主な需要者は地元中小事業者であるが、立地や規模によっては大企業も想定される。製 造業の設備投資は現時点では全体としては回復傾向にあり、同種の不動産に対する需要は総じて安定的に推移している 。画地の形状や規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯を一様には見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では所有者自身による利用を目的とした土地建物が殆どで、類似の不動産に係る賃貸市場が形成されている とは言い難く、適切な賃貸事例の収集が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は自用目的の 工業地に係る取引事例を採用して試算された、市場の実情を反映した実証的な価格であり、その規範性は高い。従って 本件では、比準価格を採用し、周辺標準地価格とのバランスをも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の設備投資は回復傾向にあり、業種や 規模等により地域的なばらつきはあるものの 、工業地に対する需要は総じて安定的に推移 している。 当地域は中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業 団地として成熟しており、現時点では当地域 に影響を及ぼす特筆すべき地域要因の変動は 見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％