別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 姫路 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-2 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦 印  TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区中島字庄助新田３４２９番２ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶ区画整然とした 工業地域 南西16m市道 水道、下水 飾磨 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 飾磨駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場が建ち並ぶ臨海部の工業地域であり、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市を含む播磨地域、用途的な類似地域は工業地域。臨海部の中小工場を中心とする地域で、市内の中 小事業者が需要の中心となる。臨海部の区画整理済の工業地域として稀少性があり、また、大手メーカーの工場や車両 検査場にも近いため、金属加工や自動車整備関連を中心に需要は安定している。他の用途に比べ取引件数が少なく、規 模等にもバラツキがあるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 原価法、収益還元法は後述のとおり適用できない。比準価格については、工業地域の事例に基づくため、市場を反映し た価格である。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に市域の他の標準地等の価格水準と の均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,900 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の景気後退が継続するなか、業種に より設備投資の見直しや変更が見られる。 臨海部の中小工場地域として熟成しており、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％