鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ６０２国 -74	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	ＯＴ６０３国 -1	姫路市		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,540)
c	ＳＳ６０２国 -73	姫路市		底地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	ＴＣ６０３国 -38	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 336,613	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	319,109	100 [ 63.3]	504,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	504,000
b	(　 ) 586,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	586,969	100 [ 111.7]	525,487		525,000
c	(　 320,027) 320,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,027	100 [ 62.1]	515,341		515,000
d	(　 ) 705,715	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	698,658	100 [ 131.3]	532,108		532,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

姫路 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,152,750	11,658,808	36,493,942	31,347,200	5,146,742	（　0.9576） 4,928,520	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	126,372,308 円　　　　（　 362,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	261.75	ＳＲＣ8	2,094.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	12.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所。駐車施設は近隣に確保することを想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

ＥＶ、階段等を勘案し標準的な仕様とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	261.75	90.6	237.15	3,882	920,616	3.0	2,761,848
							2.0	1,841,232
2～ 2	事務所	261.75	83.1	217.51	2,700	587,277	3.0	1,761,831
							2.0	1,174,554
3～ 8	事務所	261.75	83.1	217.51	2,000	435,020	3.0	1,305,060
							2.0	870,040
～

～

計		2,094.00	84.0	1,759.72		4,118,013		12,354,039
								8,236,026

⑨年額支払賃料	4,118,013 円　×　12ヶ月　＝　 49,416,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,759.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,416,156 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,953,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,462,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,354,039 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,236,026 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,576,229 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,152,750 円　　　　（　 137,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ６０３賃　　　　-7	1,756 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 74.0]	100 [ 70.0]	4,036	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,222 円/㎡　月額支払賃料（　 3,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＳ６０３賃　　　　-1	2,543 ( 2,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	4,749
c	ＳＮ６０３賃　　　　-6	3,112 ( 2,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	3,881

姫路 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,480,000 円	496,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,470,808 円	49,416,156　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,500,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,216,000 円	496,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	496,000 円	496,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,658,808 円　（　　　　　　 33,406 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9576

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	496,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,094.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 35 ％　＋　0.0594 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,347,200 円（　　　　　 89,820 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,152,750 円
②総費用	11,658,808 円
③純収益　①－②	36,493,942 円
④建物等に帰属する純収益	31,347,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,146,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,928,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,372,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
姫路 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-7

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　塩住　直彦

印

TEL.

鑑定評価額

178,000,000 円

１㎡当たりの価格

510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市東延末１丁目４番				②地積　(㎡)	349 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2.5	事務所ＳＲＣ9	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅南の商業地域	東40m市道	水道、ガス、下水	姫路 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

姫路駅南西方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

姫路駅南の事務所ビル街と熟成した地域で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予
測される。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 529,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は姫路市の他、神戸市等の県内主要都市、集積度の高い商業地域が用途的な類似地域となる。需要者は地元
企業の他、規模によっては全国規模の法人も考えられる。駅南のオフィス街で駅北と比較して繁華性を見劣りするもの
の、姫路駅徒歩圏の大通り沿いで需要は概ね安定している。建物付きの取引も多く需要者の業種業態が様々であり、立
地や規模により取引価格にバラツキがあることから、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に収益物件も多いが、大都市に比べ事例資料の収集に限界があり、また各種想定要素も多いため、収益価格は精度
を欠く。取引事例は、類似性が充分でないものも含むが、市街商業地の実際の取引に基づくもので比準価格は市場を反
映する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を行い、同一需給圏周辺の
他の標準地との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 268,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 53.4]

[100.0]
100

504,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウィルスの感染拡大により景気の不透
明感が増すなか、中心市街地では土地需要に
陰りが見られる。

周辺建物の改修、修繕等が見られる程度で地
域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ６０３国 -1	姫路市		建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,540)
b	ＴＣ６０３国 -38	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＯＴ６０２国 -77	姫路市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
d	ＳＳ６０２国 -73	姫路市		底地	（　）	ほぼ整形	東40m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 586,969	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,099	100 [ 109.3]	531,655	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	532,000
b	(　 ) 705,715	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	698,658	100 [ 132.3]	528,086		528,000
c	(　 ) 388,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	392,700	100 [ 72.0]	545,417		545,000
d	(　 320,027) 320,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,027	100 [ 60.5]	528,970		529,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 529,000 円／㎡]

姫路 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,803,969	11,728,526	36,075,443	31,890,300	4,185,143	（　0.9563） 4,002,252	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	102,621,846 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	261.75	ＲＣ8	2,094.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	349 ㎡	12.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗のフロア貸し。２～８階は事務所。駐車施設は周辺に確保をすることを想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

階段、ホール、廊下等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	261.75	90.6	237.15	3,617	857,772	7.0	6,004,404
							3.0	2,573,316
2～ 8	事務所	261.75	83.1	217.51	2,050	445,896	3.0	1,337,688
							3.0	1,337,688
～

～

～

計		2,094.00	84.0	1,759.72		3,979,044		15,368,220
								11,937,132

⑨年額支払賃料	3,979,044 円　×　12ヶ月　＝　 47,748,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,759.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,748,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,819,882 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,928,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,368,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 141,388 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,937,132 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 3,733,935 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,803,969 円　　　　（　 136,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ６０３（賃）　　　　-6	3,802 ( 3,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,002	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,946 円/㎡　月額支払賃料（　 3,617 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＮ６０３賃　　　　-6	3,112 ( 2,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,890
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,535,000 円	507,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,387,426 円	47,748,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,482,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,309,500 円	507,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,728,526 円　（　　　　　　 33,606 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	507,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,094.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,890,300 円（　　　　　 91,376 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,803,969 円
②総費用	11,728,526 円
③純収益　①－②	36,075,443 円
④建物等に帰属する純収益	31,890,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,185,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,002,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,621,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）