別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 姫路 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -75 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区構字東津田新田１０４９番３２外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 飾磨 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　４ｍ市道 交通 施設 飾磨駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。地 価は下落基調で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として姫路市南部に位置する住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者である。当地域は一般住 宅が多く建ち並ぶ既成の住宅地域であるが、街路条件や居住環境がやや劣る地域で、周辺には不動産業者による新規分 譲地も散見されることから、需給関係は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円～１，５０ ０万円程度、新築の建売住宅で３，０００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では低層アパートが一部みられるが、後述する理由により収益還元法は適用しなかった。近隣地域においては投資 目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内の不動産市場で形成され た価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は弱めの動きとなり、雇用者所得は 減少していることから、厳しい状態にあるが 、各種政策の効果もあって景気は緩やかに持 ち直している。 地域要因に特段の変動はないが、街路条件が 劣る地域であることから、需給は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％