別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 姫路 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -45 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 40,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市砥堀字東垣内９３７番１ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 が見られる住宅地域 南4m市道、東側道 水道、ガス、下水 砥堀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 砥堀駅北東方 900m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 集落的な色彩の残る住宅地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市郊外、用途的類似地域は住宅地域。地縁性を有する同一需給圏居住者が需要の中心となる。幹線や 店舗の近くに位置し利便性に優れるが、周辺に農地も残る旧来からの集落地域で街路条件等から分譲等による宅地供給 は限定的で取引は地縁者や親族間が中心となり少ない。中心となる価格帯の把握は難しいが規模が大きい画地が多く総 額が嵩むため、周辺の分譲地域に比べて地価水準は低めで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする在来地域で、賃貸市場が未成熟で適正な純収益の把握が困難であるため、収益還元法は適用できな かった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実 態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に居住快 適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [157.1] [104.0] 100 40,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。区画整理地区、利便性 の高い新興住宅地域等の需要は堅調であるが 、旧集落、既存住宅地域に対する需要は総じ て弱含みである。 周辺で既存住宅の建て替え、修繕等が見られ る程度で特筆すべき変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％