別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 姫路 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -40 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市城北新町１丁目８０６番９２８ ｢城北新町１－５－３２｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 姫路 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ　市道 交通 施設 姫路駅北方 3.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、将来的にもほぼ現状を維持し、地 価はやや弱含んで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市市街地やや北寄りに位置する住宅地域等と判定した。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とする 。当地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、居住環境、利便施設等への接近性には恵まれているが、街路条件 は良好とは言えず、需要はやや弱含んで推移している。当地域周辺は既成市街地で空地が少なく宅地供給は限定的であ り、取引の中心価格帯は、土地のみで１０００～１５００万円程度、新築の建売物件で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、画地規模がやや小さく、共同住宅等の想定には適さない。また収益目的 の取引も乏しく、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場 参加者の行動との適合性の観点からも、現実の取引市場を反映した比準価格は説得力を有するものと認められる。従っ て本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,600 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 78,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近５年間の市内の総人口は微減、高齢化率 は県平均をやや下回って上昇。土地取引価格 は一部を除き下落傾向、取引件数は増加傾向 にある。 当地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見 受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％