別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 姫路 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -29 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲 印  TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市書写台３丁目９３番 ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス、下水 余部 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 余部駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は郊外に開発された戸建住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められず、今後もほぼ現状を維 持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市西部から北西部の住宅地域を中心とする圏域と判定した。需要者の中心は姫路市内の給与所得者等 の一次取得者層であり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は郊外の戸建住宅地域であり、需要者の都心回帰志向と も相俟って、利便性が良好とは言えない当地域の選好性は低下気味で、需要はやや弱含んでで推移している。需要の中 心価格帯は、標準的規模の土地で１２００～１７００万円程度、新築戸建物件で２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を得た。収益性の観点から経済合理性を有する賃貸住宅経営が困難であると判断したので、収益還元法の適用 は断念した。一方、取引市場では自己居住目的の取引が大半で、売買当事者は市場での取引価格を指標として意思決定 を行うものと思料される。従って本件では、市場の実情を反映した実証的な価格である比準価格は規範性が高いものと 判断して、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [139.4] [101.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近５年間の市内の総人口は微減、高齢化率 は県平均をやや下回って上昇。土地取引価格 は一部を除き下落傾向、取引件数は増加傾向 にある。 近隣地域は郊外の閑静な戸建住宅地域として 熟成しており、地域要因に格別の変動は見受 けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％