鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸西 13-4　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＩＦ４０３国（林） -1	神戸市西区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北4m私道		｢調区｣
b	ＹＭ４０３Ｙ（林） -7	神戸市西区		森林の土地所有権		不整形	南2m私道		｢調区｣地森計
c	ＹＭ４０３Ｙ（林） -5	神戸市西区		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
d	ＫＮ３０３Ｙ（林） -8	神戸市北区		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 992	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	964	100 [ 80.0]	1,205	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,210
b	(　 ) 1,268	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	1,151	100 [ 94.1]	1,223		1,220
c	(　 ) 1,209	100 [ 100.0]	[ 93.2] 100	100 [ 100.0]	1,127	100 [ 95.1]	1,185		1,190
d	(　 ) 1,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	987	100 [ 80.8]	1,222		1,220
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.40	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.40	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.40	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -3.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,210 円／㎡]

神戸西 13-4　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
（控除法非適用理由）対象標準地は市街化調整区域内の土砂災害警戒区域内に存し、宅地転用等に種々開発規制があるため、住宅地開発を前
提とした素地としての開発業者等の法人需要は殆ど無い。対象標準地周辺では住宅団地の宅地需要も減退している。住宅地開発を前提とした
想定価格である控除後価格は実現性が乏しく、採用しないこととした。

神戸西 13-4　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

市街化の影響がある林地地域内に存しており、林業経営になじまないため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸西 13-4　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸西 13-4

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　野島　準一

印

TEL.

鑑定評価額

1,590,000 円

１㎡当たりの価格

1,220 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						21.0 倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

神戸市西区押部谷町木見字下山畑ノ壱１０８２番

②地積(㎡)

1,305

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

集落に近い池沼、雑木
林等の多い地域

東2.5m未舗装市道

木幡

2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 0 ｍ、西　 350 ｍ、南　 100 ｍ、北　 250 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 1,300 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

東２．５ｍ未舗装市
道

交通

施設

木幡駅南方

2.0km

法令

規制

｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

近時の神戸電鉄沿線の住宅地需要の低迷を受け現状では当該地域の宅地地域への転換可能性はほぼ見込めない。
当該状況から林地の資産性が低下しており地価は当面下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響がある林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,220 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市及びその周辺市町の雑木林を主とする林地地域一円。想定される需要者は地縁性のある個人または
法人事業者等とみられる。開発機会が得にくい市街化調整区域内で潜在的な供給はかなり多いとみられるが、想定され
る実需は公益性のある施設地への転用目的等個別性が高く、取引自体も稀である。当該市場の状態に加え取引目的に応
じて規模も多様となること等から中心となる価格帯を把握できる状況にはない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

神戸市西区郊外の林地であり、周辺宅地価格からの影響は否定できないが、現状では宅地地域への転換可能性が著しく
低く、公法上の規制の内容から開発想定は合理性が乏しく控除方式は採用できなかった。また、雑木林を主とする林地
地域で林業経営の想定は現実性を欠くので収益価格も適用できなかった。従って、標準地との検討を踏まえ、取引の実
態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 神戸西 13-2 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,070 円／㎡

[ 96.3]
100

100
[ 100.0]

100
[ 85.0]

[ 100.0]
100

　　1,210

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,280 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -4.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響は見出せないが、都市の外延的
発展が見込めない状況から区内の林地の地価は長期
にわたり下落傾向にあり昨年も同様であった。

上記のとおり林地の資産性は低下しており、引き続
き下落傾向にあった。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0