別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸西 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -31 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太 印  TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区丸塚２丁目１２１番１０ ｢丸塚２－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 明石 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 明石駅北方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は 概ね横ばい傾向で推移していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線などで、神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地域である 。主たる需要者は神戸市及び明石市の居住者などである。中小規模戸建住宅の建ち並ぶ住宅地として熟成しており需給 は概ね安定的に推移している。土地は１，０００万円以内、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度の物 件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は中小規模戸建住宅が建ち並ぶ地域内に存し、画地規模が小さいことから経済合理的な賃貸経営は困難であるた め、収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が支配的であり地価は取引価格を指標として決定されていると考え られる。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.6] [100.0] 100 67,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市西区は人口は市内最多で、高齢化率は 市内最低である。地価は地下鉄沿線を中心に 横ばい基調で、新型コロナの影響は軽微であ る。 比較的良好な住環境を維持しており、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％