別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -11 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区天王山１９番９ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 明石 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 明石駅北東方 4.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は天王山地区地区計画が指定されており、高台の戸建住宅地域として良好な居住環境を維持し、推移し ていくものと予測する。地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線及び市営地下鉄西神山手線沿線などで、概ね神戸市西部及び明石市の圏域に存する住 宅地域である。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者などである。郊外の区画整然とした閑静な住宅地域であり、 需給は概ね安定的に推移している。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円～ ３，５００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替性の強い取引事例をもとに算定されており、市場の実勢を的確に反映するものと考えられる。 対象地の存する地域は戸建住宅が建ち並び、経済合理的な賃貸経営は困難なので収益還元法は適用しなかった。地域は 自用目的での取引が主流であり、よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [112.0] [100.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により神戸市西区の住宅地 に係る取引は停滞・長期化の傾向が見られ、 地価は横ばい又はやや下落で推移している。 駅からは離れるが、良好な居住環境を有して おり、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％