鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０３Ｙ -34	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＮＭ３０３ -21	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、西4m、二方路		商業 (100,800)
c	ＨＫ３０３Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		商業 (100,642)
d	ＫＴ３０３Ｙ -62	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、北西36m、南西4m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 127.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	3,503,077	100 [ 93.1]	3,762,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	4,060,000
b	(　 ) 4,179,331	100 [ 130.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	3,095,801	100 [ 89.1]	3,474,524		3,750,000
c	(　 ) 2,855,760	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,801,501	100 [ 78.4]	3,573,343		3,860,000
d	(　 ) 5,199,148	100 [ 130.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,108,418	100 [ 112.7]	3,645,446		3,940,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	買進み	％／月 +0.82	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	買進み	％／月 +0.52	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,900,000 円／㎡]

神戸中央 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	521,793,554	165,737,154	356,056,400	201,670,000	154,386,400	（　0.9385） 144,891,636	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	4,024,767,667 円　　　　（　 3,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	836.00	Ｓ12	9,973.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	1,179 ㎡	42.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階から１２階事務所、各階部分賃貸。機械式タワーパーキング。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	687.00	70.0	480.90	13,500	6,492,150	5.0	32,460,750
							3.0	19,476,450
2～12	事務所	794.00	85.0	674.90	4,241	2,862,251	3.0	8,586,753
							3.0	8,586,753
1～ 1	機械式駐車場	552.00

～

～

計		9,973.00	79.3	7,904.80		37,976,911		126,915,033
								113,930,733

⑨年額支払賃料	37,976,911 円　×　12ヶ月　＝　 455,722,932 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 7,904.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 56,914,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の徴収が慣行化しており、周辺の類似建物を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	33,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	512,637,492 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 26,225,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	498,291,617 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,915,033 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,205,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 113,930,733 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 22,296,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	521,793,554 円　　　　（　 442,573 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０３賃　　　　-11	3,810 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,470 円/㎡　月額支払賃料（　 4,241 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＭ３０３賃　　　　-11	3,240 ( 3,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	20,100,000 円	3,350,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	76,579,554 円	524,517,492　×　　　　 14.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,882,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 28,475,000 円	3,350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,350,000 円	3,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,350,000 円	3,350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 165,737,154 円　（　　　　　　 140,574 円／㎡）　　（経費率　　 31.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,350,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 9,973.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	201,670,000 円（　　　　　 171,052 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	521,793,554 円
②総費用	165,737,154 円
③純収益　①－②	356,056,400 円
④建物等に帰属する純収益	201,670,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,386,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,891,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,024,767,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,410,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸中央 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-24

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　多田　敏章

印

TEL.

鑑定評価額

4,480,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	3,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区磯上通８丁目３２９番｢磯上通８－３－５｣				②地積　(㎡)	1,179 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	1.5:1	店舗兼事務所Ｓ14F1B	中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域	南西50m県道、三方路	水道、ガス、下水	三ノ宮 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

三ノ宮駅南方

340m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域であり、再開発エリアに近いことから発展的に地域
が変貌すると予測されていたが、今後は新型コロナの状況に大きく影響を受けると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,310,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、近畿圏ほか全国主要都市中心部の高度商業地及びその周辺地域である。需要者は地元資本の事業者から
全国展開の大規模資本企業まで様々である。再開発エリアに近いことから発展的に地域が変貌すると予測されていたが
、コロナ禍の中、土地及びテナント需要が減少し、地価は下落に転じた。取引の数が少なく、個別性も強いことから、
土地の中心的価格帯については見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

阪神間では最も高度利用がなされている商業地域の一つであり、自用または自用兼用目的の建物のほか、投資目的の収
益物件も多く見受けられる。高度商業地であることから、市場価格を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,970,000 円／㎡

[ 94.3]
100

100
[100.0]

100
[ 79.7]

[108.0]
100

3,800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の商業地は利便性が高く、再開発事業
も具体化していたが、コロナ禍で取引が減少
し、地域により差があるものの総じて弱含み
。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０３Ｙ -34	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＫＴ３０３Ｙ -61	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南15m、角地		商業地区計画等 (100,700)
c	ＫＴ３０３Ｙ -62	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、北西36m、南西4m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
d	ＨＫ３０３Ｙ -21	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西6m、角地		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 127.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	3,503,077	100 [ 95.1]	3,683,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	3,980,000
b	(　 1,748,758) 2,213,618	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,040,745	100 [ 57.2]	3,567,736		3,850,000
c	(　 ) 5,199,148	100 [ 130.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,108,418	100 [ 112.7]	3,645,446		3,940,000
d	(　 ) 2,417,649	100 [ 100.0]	[ 121.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,786,053	100 [ 76.7]	3,632,403		3,920,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	買進み	％／月 +0.82	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	買進み	％／月 +0.52	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,920,000 円／㎡]

神戸中央 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	530,762,302	172,615,395	358,146,907	208,292,000	149,854,907	（　0.9385） 140,638,830	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	3,906,634,167 円　　　　（　 3,310,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	836.00	Ｓ12	9,973.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	1,179 ㎡	42.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～１２階事務所の各階部分貸し及び及び機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	687.00	70.0	480.90	14,500	6,973,050	7.0	48,811,350
							3.0	20,919,150
2～12	事務所	794.00	85.0	674.90	4,217	2,846,053	3.0	8,538,159
							3.0	8,538,159
1～ 1	機械式駐車場	552.00

～

～

計		9,973.00	79.3	7,904.80		38,279,633		142,731,099
								114,838,899

⑨年額支払賃料	38,279,633 円　×　12ヶ月　＝　 459,355,596 円
⑩a共益費（管理費）	650 円／㎡　×　 7,904.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 61,657,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	521,013,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 26,680,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	506,932,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	142,731,099 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,355,945 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 114,838,899 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 22,473,973 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	530,762,302 円　　　　（　 450,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０３賃　　　　-11	3,810 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,445 円/㎡　月額支払賃料（　 4,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ３０３賃　　　　-14	3,174 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,668
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	20,760,000 円	3,460,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	81,642,795 円	533,613,036　×　　　　 15.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,882,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 29,410,000 円	3,460,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,460,000 円	3,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,460,000 円	3,460,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 172,615,395 円　（　　　　　　 146,408 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,460,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 9,973.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	208,292,000 円（　　　　　 176,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	530,762,302 円
②総費用	172,615,395 円
③純収益　①－②	358,146,907 円
④建物等に帰属する純収益	208,292,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,854,907 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,638,830 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,287 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,906,634,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,310,000 円／㎡）