鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０３Ｙ -34	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＮＭ３０３ -21	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、西4m、二方路		商業 (100,800)
c	ＨＫ３０３Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		商業 (100,642)
d	ＨＫ３０３Ｙ -21	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西6m、角地		商業 (100,700)
e	ＫＴ３０３Ｙ -62	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、北西36m、南西4m、三方路		商業地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 127.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	3,503,077	100 [ 53.5]	6,547,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,550,000
b	(　 ) 4,179,331	100 [ 130.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	3,095,801	100 [ 47.7]	6,490,149		6,490,000
c	(　 ) 2,855,760	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,801,501	100 [ 40.7]	6,883,295		6,880,000
d	(　 ) 2,417,649	100 [ 100.0]	[ 121.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,786,053	100 [ 41.2]	6,762,265		6,760,000
e	(　 ) 5,199,148	100 [ 130.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,108,418	100 [ 60.9]	6,746,171		6,750,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -49.0
a	買進み	％／月 +0.82	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -55.0
b	買進み	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -58.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -42.0
e	買進み	％／月 +0.52	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,690,000 円／㎡]

神戸中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	284,810,261	89,590,313	195,219,948	71,632,000	123,587,948	（　0.9418） 116,395,129	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	3,233,198,028 円　　　　（　 5,530,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	ＲＣ8F1B	3,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	691 ％	585 ㎡	14.2 m x 34.1 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 32.7 ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１階及び１～８階店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	75.0	337.50	22,000	7,425,000	10.0	74,250,000
							5.0	37,125,000
2～ 2	店舗	450.00	80.0	360.00	6,889	2,480,040	8.0	19,840,320
							5.0	12,400,200
3～ 6	店舗	450.00	80.0	360.00	4,500	1,620,000	5.0	8,100,000
							3.0	4,860,000
7～ 8	店舗	350.00	80.0	280.00	4,500	1,260,000	3.0	3,780,000
							3.0	3,780,000
地下 1～ 1	店舗	450.00	80.0	360.00	6,000	2,160,000	8.0	17,280,000
							5.0	10,800,000

計		3,850.00	79.4	3,057.50		21,065,040		151,330,320
								87,325,200

⑨年額支払賃料	21,065,040 円　×　12ヶ月　＝　 252,780,480 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 3,057.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,517,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	280,297,980 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,014,899 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	266,283,081 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	151,330,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,437,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 87,325,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 17,089,542 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	284,810,261 円　　　　（　 486,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ３０３賃　　　　-18	5,912 ( 5,770)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	7,579	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,526 円/㎡　月額支払賃料（　 6,889 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ３０３賃　　　　-21	4,035 ( 4,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 60.0]	100 [100.0]	7,472
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,260,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	39,802,313 円	280,297,980　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,823,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 89,590,313 円　（　　　　　　 153,146 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 3,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,632,000 円（　　　　　 122,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	284,810,261 円
②総費用	89,590,313 円
③純収益　①－②	195,219,948 円
④建物等に帰属する純収益	71,632,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	123,587,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	116,395,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,966 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,233,198,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,530,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-5

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小林　照幸

印

TEL.

鑑定評価額

3,800,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	5,760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区三宮町１丁目７番３５｢三宮町１－７－５｣				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,691)
	不整形 1:2.5	店舗、診療所兼事務所Ｓ8F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南東11m市道、南西側道	水道、ガス、下水	三ノ宮 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

税関線沿道都市景観形成地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

三ノ宮駅南方

170m

法令

規制

商業
(100,691)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は県下随一の繁華性を誇るアーケード商店街である。駅周辺再開発等への期待がある中、コロナ禍によ
る消費の行動変容で物販は苦戦しており、需要は底堅いものの、地価は当面弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、関西一円をはじめとする全国主要都市の都心及びその周辺に拡がる高度商業地。需要者は地元拠点の事
業者を中心に、関西全域あるいは全国展開の大規模資本等多岐に亘る。三宮センター街の入口付近に位置する稀少性等
から常に一定の需要は存するが、コロナ禍の中、店舗需要の減少を受け、地価は下落傾向で推移している。土地は複合
不動産としての取引が中心で、供給の絶対数が少なく個別性が強いため、土地の中心的価格帯については判定し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、
比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格
である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点に懸念が残る。よって本件では、実証性に優れた比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、対象標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,700,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心回帰傾向で、利便性の高い中央区を中心
に神戸市東部三区では人口、世帯数が比較的
堅調に推移しており、良好な不動産への需要
は底堅い。

繁華性の高い三宮センター街の一角にあるが
、コロナ禍を受け、消費動向にやや陰りが窺
がわれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-9.7 ％

-3.0 ％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０３Ｙ -34	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＫＴ３０３Ｙ -62	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、北西36m、南西4m、三方路		商業地区計画等 (100,800)
c	ＮＭ３０３ -21	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、西4m、二方路		商業 (100,800)
d	ＨＫ３０３Ｙ -21	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西6m、角地		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 127.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	3,503,077	100 [ 52.5]	6,672,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,670,000
b	(　 ) 5,199,148	100 [ 130.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,108,418	100 [ 63.0]	6,521,298		6,520,000
c	(　 ) 4,179,331	100 [ 130.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	3,095,801	100 [ 42.4]	7,301,417		7,300,000
d	(　 ) 2,417,649	100 [ 100.0]	[ 121.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,786,053	100 [ 41.2]	6,762,265		6,760,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -50.0
a	買進み	％／月 +0.82	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
b	買進み	％／月 +0.52	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -60.0
c	買進み	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,800,000 円／㎡]

神戸中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	281,852,509	90,011,171	191,841,338	71,632,000	120,209,338	（　0.9418） 113,213,155	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	3,144,809,861 円　　　　（　 5,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	ＲＣ8F1B	3,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	691 ％	585 ㎡	14.2 m x 34.1 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 32.7 ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１階及び１～８階店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	75.0	337.50	22,000	7,425,000	10.0	74,250,000
							5.0	37,125,000
2～ 2	店舗	450.00	80.0	360.00	6,834	2,460,240	8.0	19,681,920
							5.0	12,301,200
3～ 6	店舗	450.00	80.0	360.00	4,460	1,605,600	5.0	8,028,000
							3.0	4,816,800
7～ 8	店舗	350.00	80.0	280.00	4,400	1,232,000	3.0	3,696,000
							3.0	3,696,000
地下 1～ 1	店舗	450.00	80.0	360.00	5,700	2,052,000	8.0	16,416,000
							5.0	10,260,000

計		3,850.00	79.4	3,057.50		20,823,640		149,851,920
								86,345,400

⑨年額支払賃料	20,823,640 円　×　12ヶ月　＝　 249,883,680 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 3,057.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,517,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	277,401,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 13,870,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	263,531,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	149,851,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,423,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 86,345,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 16,897,795 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	281,852,509 円　　　　（　 481,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ３０３賃　　　　-9	4,831 ( 4,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,466 円/㎡　月額支払賃料（　 6,834 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＡ３０３賃　　　　-16	6,657 ( 6,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	8,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,260,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	40,223,171 円	277,401,180　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,823,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,285,000 円	1,210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,210,000 円	1,210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 90,011,171 円　（　　　　　　 153,865 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,210,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 3,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,632,000 円（　　　　　 122,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	281,852,509 円
②総費用	90,011,171 円
③純収益　①－②	191,841,338 円
④建物等に帰属する純収益	71,632,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	120,209,338 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	113,213,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,144,809,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,380,000 円／㎡）