鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＫ３０３Ｙ -21	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、西6m、角地		商業 (100,700)
b	ＫＴ３０３Ｙ -61	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南15m、角地		商業地区計画等 (100,700)
c	ＮＭ３０３ -20	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南35m国道、西6m、北4m、三方路		商業 (100,700)
d	ＮＭ３０３Ｙ -34	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,417,649	100 [ 100.0]	[ 121.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,786,053	100 [ 94.8]	2,938,874	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,940,000
b	(　 1,748,758) 2,213,618	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,040,745	100 [ 74.5]	2,739,255		2,740,000
c	(　 ) 2,495,595	100 [ 130.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,814,978	100 [ 61.8]	2,936,858		2,940,000
d	(　 ) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 127.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	3,503,077	100 [ 117.3]	2,986,425		2,990,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	買進み	％／月 +0.21	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	買進み	％／月 +0.82	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,910,000 円／㎡]

神戸中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	326,571,828	108,383,964	218,187,864	131,236,000	86,951,864	（　0.9385） 81,604,324	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	2,266,786,778 円　　　　（　 2,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	630.00	Ｓ10F1B	6,930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	910 ㎡	33.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１階店舗、２～１０Ｆ事務所、各階部分賃貸。

⑦有効率　 67.3 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	65.0	409.50	14,000	5,733,000	7.0	40,131,000
							3.0	17,199,000
2～10	事務所	630.00	75.0	472.50	4,161	1,966,073	5.0	9,830,365
							3.0	5,898,219
地下 1～ 1	駐車場	630.00

～

～

計		6,930.00	67.3	4,662.00		23,427,657		128,604,285
								70,282,971

⑨年額支払賃料	23,427,657 円　×　12ヶ月　＝　 281,131,884 円
⑩a共益費（管理費）	650 円／㎡　×　 4,662.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,363,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の徴収が慣行化しており、周辺の類似建物を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	317,495,484 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,500,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 16,399,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	311,595,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,604,285 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,221,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 70,282,971 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 13,754,377 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	326,571,828 円　　　　（　 358,870 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０３賃　　　　-14	3,174 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	4,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,400 円/㎡　月額支払賃料（　 4,161 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ３０３賃　　　　-12	3,810 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,504
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,080,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	53,463,264 円	327,995,484　×　　　　 16.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,950,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,530,000 円	2,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 108,383,964 円　（　　　　　　 119,103 円／㎡）　　（経費率　　 33.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,180,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 6,930.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	131,236,000 円（　　　　　 144,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	326,571,828 円
②総費用	108,383,964 円
③純収益　①－②	218,187,864 円
④建物等に帰属する純収益	131,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	86,951,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,604,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,266,786,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,490,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸中央 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 5-4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　有馬　隆之

印

TEL.

鑑定評価額

2,530,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区京町７９番				②地積　(㎡)	910 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,800)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西27m市道	水道、ガス、下水	三ノ宮 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

三ノ宮駅南方

650m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現状で推移するもの
と予測する。なお、コロナ禍の影響により、地価水準の将来動向については不透明である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,440,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神戸市及び阪神間諸都市の圏域で各主要駅周辺の商業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的選
好を有した事業者等である。中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、繁華性や利便性も高く、希少性もあり
、需要も十分見込まれる地域だが、コロナ禍の影響により土地需要は減少気味である。なお、規模により取引される価
格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の事務所ビルが多い商業地域であり、取引においては需要者の収益性または投資採算性の観点が反映される。比
準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格で
ある。一方、収益価格は想定要素を含む点が懸念される。よって本件では、実証性に優れた比準価格を標準とし、収益
価格を関連付け、さらに昨年度の指定基準地からの価格動向の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,900,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍に伴い、中央区の商業地においては
、地域に差はあるものの影響が見られ、上昇
傾向であった地価は下落傾向に転じている。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-6.4 ％

-4.1 ％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ３０３Ｙ -61	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南15m、角地		商業地区計画等 (100,700)
b	ＨＫ３０３Ｙ -38	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		商業 (100,642)
c	ＮＭ３０３ -21	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、西4m、二方路		商業 (100,800)
d	ＮＭ３０３Ｙ -34	神戸市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南25m市道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,748,758) 2,213,618	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,040,745	100 [ 70.8]	2,882,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,880,000
b	(　 ) 2,855,760	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,801,501	100 [ 98.4]	2,847,054		2,850,000
c	(　 ) 4,179,331	100 [ 130.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	3,095,801	100 [ 108.1]	2,863,831		2,860,000
d	(　 ) 3,133,323	100 [ 130.0]	[ 127.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	3,503,077	100 [ 122.4]	2,861,991		2,860,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	買進み	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	買進み	％／月 +0.82	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,870,000 円／㎡]

神戸中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	326,469,474	110,006,795	216,462,679	131,236,000	85,226,679	（　0.9385） 79,985,238	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	2,221,812,167 円　　　　（　 2,440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	630.00	Ｓ10F1B	6,930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	910 ㎡	33.0 m x 27.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～１０階事務所、地下１階駐車場の各階部分賃貸を想定。

⑦有効率　 67.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	630.00	65.0	409.50	14,000	5,733,000	7.0	40,131,000
							3.0	17,199,000
2～10	事務所	630.00	75.0	472.50	4,159	1,965,128	5.0	9,825,640
							3.0	5,895,384
地下 1～ 1	駐車場	630.00

～

～

計		6,930.00	67.3	4,662.00		23,419,152		128,561,760
								70,257,456

⑨年額支払賃料	23,419,152 円　×　12ヶ月　＝　 281,029,824 円
⑩a共益費（管理費）	650 円／㎡　×　 4,662.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 36,363,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の徴収が慣行化しており、周辺類似建物を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	317,393,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,500,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 16,394,671 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	311,498,753 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,561,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,221,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 70,257,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 13,749,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	326,469,474 円　　　　（　 358,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０３賃　　　　-11	3,810 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,391 円/㎡　月額支払賃料（　 4,159 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＭ３０３賃　　　　-8	3,631 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,385
c	ＫＴ３０３賃　　　　-15	3,201 ( 3,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	4,379

神戸中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	13,080,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	55,086,095 円	327,893,424　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,950,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,530,000 円	2,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,180,000 円	2,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 110,006,795 円　（　　　　　　 120,887 円／㎡）　　（経費率　　 33.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,180,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 6,930.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	131,236,000 円（　　　　　 144,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	326,469,474 円
②総費用	110,006,795 円
③純収益　①－②	216,462,679 円
④建物等に帰属する純収益	131,236,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,226,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,985,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,221,812,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,440,000 円／㎡）