別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -50 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平 印  TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区谷上南町１７番１３ ｢谷上南町１７－３｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 谷上 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　　６ｍ市道　 　　　　 交通 施設 谷上駅東方 800m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当面現状の住環境を維持すると予測する。北神急行線の市営 化により、利便性の向上が期待される。地価は当面、横ばい乃至緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線沿線で神戸市の圏域に存する住宅地。需要者の中心は神戸市の居住者が多く、 同一需給圏外からの転入者はあまり見られない。土地区画整理事業後の住宅地であり、交通利便性が良好であるため、 需給市場は概ね均衡状態が続いている。市場の中心価格帯は、２００㎡の画地で１５００万円から１６００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、付近に賃貸住宅が見られず、自用目的での取引が中心である。したがっ て、収益還元法の適用を断念し、市場の実態を反映した比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [118.9] [102.0] 100 77,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区では人口減少が進行してきており、一部 の新興住宅団地を除き、住宅地需要は総じて 弱含みである。 神戸市は北神急行電鉄の市営化によって、谷 上駅周辺の活性化並びに北神地区の再生を策 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％