別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -46 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏 印  TEL.

鑑定評価額 8,170,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区淡河町野瀬字一ノ坪１８５８番 ②地積 　(㎡) 825   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 が散在する農村集落 地域 南東6m市道、南西側道 水道、下水 五社 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 五社駅西方 8.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、田畑の中に農家住宅が点在する農村集落地域である。地域要因に変動はなく、農村地域のまま推移 すると思われる。従来から需要が弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市北区を中心とした神戸市内全体の市街化調整区域及び、西宮市北部、三田市、三木市、小野市等の 隣接周辺市の調整区域内の集落地域である。主たる需要者は地縁性を有する地元居住者であり、農業経営者が多い。市 場の需給動向は農業への新規参入は少なく、先祖代々からの農業経営を行っている地元地縁者間での売買が中心である 。調整区域においては、取引は少なく、また個別性が重視されるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が見られる農家集落地域で、自ら利用することを目的するための取引が中心となる。そこでは、賃貸市場は形 成されておらず、収益還元法は適用しない。比準価格は代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した 実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 9,950  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で、景気は停滞しているが 、神戸市北区においては、元々需要は弱含み であり、一部地域を除き、地価は下落傾向で 推移している。 地域要因に大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％