別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -35 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　尾崎　潤 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区鈴蘭台南町４丁目４番２２ ｢鈴蘭台南町４－４－２１－２｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅、アパー ト等が混在する住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台西口 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道　　　　　 交通 施設 鈴蘭台西口駅南西方 490m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当分の間は現状の住環境を維持すると予測す る。地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸電鉄有馬線、粟生線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸 市の居住者が大半を占める。既存住宅地にあって街路もやや狭く一方通行もあり、需要はやや弱い。需要の中心となる 価格帯は、１１００～１３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺にはアパート等も散見されるが、公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定する ことが困難であるため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自用目的での取引が中心 で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上 記の通り決定した。当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [106.8] [100.0] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍にあって厳しい状態が続いて いる。北区の人口は減少基調で地価は一部新 興開発住宅地等を除き弱含み。 特段の地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％