別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -32 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区筑紫が丘５丁目１５番２外 ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北鈴蘭台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 北鈴蘭台駅東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 谷上駅からバス路線があり、市中心部を結ぶ地下鉄の運賃値下げにより需要は回復することが予測される。地価 の下落幅は縮小すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線等の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内の居住 者が大半を占める。開発されてから長く経過した団地で建替えに関する取引が多く見られ、需給関係は均衡しつつある 。標準地と同規模で１，０００万円～１，２００万円、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地で、自用目的の取引の中心となっている。転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度 で経済合理性の成り立つ賃貸事業を想定することが現実的でないため収益価格は試算しなかった。比準価格は代替競争 関係の強い事例を収集し得たためその信頼性は高い。市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [161.1] [103.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行きへの不安が足かせになり水準は なお低い状態にある。北区の人口は減少基調 にある。 建替え時期が近づいている団地で、業者によ る買取、再販の取引が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％