鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸北 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ３０３国 -2	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西18m国道、北西4m、西4.5m、南東4.5m、四方路		１住居 (70,200)
b	ＨＨ３０３国 -6	神戸市北区		更地	（　）	長方形	北4.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	ＨＨ３０３国 -23	神戸市北区		建付地	（　）	不整形	南東4.2m私道、北東5m、角地		２住居 (70,168)
d	ＴＭ３０３国 -11	神戸市北区		建付地	（　）	長方形	南6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
e	ＹＹ３０３Ｙ -30	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,998	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	46,794	100 [ 105.7]	44,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,300
b	(　 ) 29,050	100 [ 70.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,127	100 [ 95.0]	43,292		43,300
c	(　 ) 35,253	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.7]	36,310	100 [ 85.4]	42,518		42,500
d	(　 ) 39,482	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	38,064	100 [ 85.1]	44,729		44,700
e	(　 ) 33,697	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,124	100 [ 76.4]	43,356		43,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	転売目的	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	転売目的	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,600 円／㎡]

神戸北 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,295,736	926,838	3,368,898	3,150,180	218,718	（　0.9746） 213,163	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,957,279 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	176 ％	220 ㎡	14.4 m x 15.7 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少数世帯向の共同住宅、平均専有面積約４３㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	100.0	130.00	1,360	176,800	1.0	176,800
							2.0	353,600
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,381	179,530	1.0	179,530
							2.0	359,060
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		356,330		356,330
								712,660

⑨年額支払賃料	356,330 円　×　12ヶ月　＝　 4,275,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,275,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,798 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,062,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	356,330 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 712,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 230,189 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,295,736 円　　　　（　 19,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ３０３賃　　　　-2	1,309 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,434	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,381 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＫ３０３賃　　　　-1	1,495 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,491
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	236,500 円	47,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	171,038 円	4,275,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,000 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 926,838 円　（　　　　　　 4,213 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,150,180 円（　　　　　 14,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,295,736 円
②総費用	926,838 円
③純収益　①－②	3,368,898 円
④建物等に帰属する純収益	3,150,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,957,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸北 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸北 -30

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　濱之上　茂

印

TEL.

鑑定評価額

9,660,000 円

１㎡当たりの価格

43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市北区花山台１３番１４｢花山台２－３０｣				②地積　(㎡)	220 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域 (60,176)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	北西4.4m市道	水道、ガス、下水	花山 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
４ｍ市道　　　　　

交通

施設

花山駅西方

100m

法令

規制

２住居
(60,176)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅が建ち並ぶ駅近の住宅地域で、地域要因に特段の変動がないことから、今後も現状のまま推移すると予
測する。地価は概ね下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね神戸電鉄有馬線・三田線沿線で神戸市北区の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市居住者が
大半であるが、周辺市からの転入も一部見られる。古くからの住宅団地内にあり、利便性等に劣るため、需要は弱含み
である。標準地と同規模の画地であれば、１，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が多く建ち並ぶ駅近の閑静な住宅地域に存する。自用目的の取引が大半であり、賃貸するとしても経済的合理
性の認められる地域とは言えないため、収益価格は低位に試算された。以上から、本件では、代表標準地との検討を踏
まえ、市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸北 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,500 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[101.0]

100
[ 83.7]

[100.0]
100

43,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新興住宅団地や利便性に優れた地域の住宅地
需要は比較的安定しているが、それらを除け
ば、北区の住宅地需要は総じて弱含み傾向で
ある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸北 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ３０３国 -23	神戸市北区		建付地	（　）	不整形	南東4.2m私道、北東5m、角地		２住居 (70,168)
b	ＫＮ３０３国 -30	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m市道、北東4.5m、準角地		１低専 (60,100)
c	ＨＨ３０３国 -6	神戸市北区		更地	（　）	長方形	北4.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	ＹＹ３０３Ｙ -30	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,253	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.7]	36,310	100 [ 84.4]	43,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,000
b	(　 ) 37,418	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	36,936	100 [ 83.7]	44,129		44,100
c	(　 ) 29,050	100 [ 70.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,127	100 [ 93.1]	44,175		44,200
d	(　 ) 33,697	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,124	100 [ 74.6]	44,402		44,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	転売目的	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
c	転売目的	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

神戸北 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を適切に求められないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,128,044	872,862	3,255,182	3,055,580	199,602	（　0.9746） 194,532	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,524,000 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	176 ％	220 ㎡	14.4 m x 15.7 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

少数世帯向の共同住宅で平均専有面積は約４３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	100.0	130.00	1,310	170,300	1.0	170,300
							2.0	340,600
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,324	172,120	1.0	172,120
							2.0	344,240
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		342,420		342,420
								684,840

⑨年額支払賃料	342,420 円　×　12ヶ月　＝　 4,109,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,109,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 205,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,903,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	342,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 684,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 221,203 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,128,044 円　　　　（　 18,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ３０３賃　　　　-10	1,015 ( 953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,324 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＮ３０３賃　　　　-8	1,710 ( 1,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 86.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,200 円	47,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	164,362 円	4,109,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,000 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 872,862 円　（　　　　　　 3,968 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,055,580 円（　　　　　 13,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,128,044 円
②総費用	872,862 円
③純収益　①－②	3,255,182 円
④建物等に帰属する純収益	3,055,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	194,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,524,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）