別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江 印  TEL.

鑑定評価額 5,570,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる県道沿いの 住宅地域 南西9m県道 水道 横山 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 横山駅南西方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が点在する県道沿いの農家集落地域であり、地域要因に変化は認められない。市街化調整区域の不動産 需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神戸市及び周辺市内における、市街化調整区域内の農家住宅を主とする住宅地域である。需要者は 、当該地域に地縁を有する居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。人口減少・高齢化等の影響から市街化調 整区域の不動産需要は減退傾向にある。取引件数が少なく、取引に個別的な諸事情が介在している場合が多いため、需 要の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いに農家住宅や作業所が散在する地域である。当該地域は鉄道駅や中心市街地へのアクセスに難があり、貸家に 対する有効な需要を見出せないことから収益還元法の適用を断念した。比準価格は、市街化調整区域内の不動産取引が 少なく、必ずしも十分な取引事例を得られなかったが、試算過程において適切に補修正を施し、概ね市場の実勢値を示 すものと思料する。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済活動の 停滞により、景気の先行きは不透明である。 北区の人口は減少、高齢化率は上昇傾向が続 いている。 県道沿いの農家集落地域であり、地域環境に 大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％