別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -19 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区星和台６丁目１６番２ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西鈴蘭台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定 街 路 基準方位北　６ｍ市 道　 交通 施設 西鈴蘭台駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域として特別な変動要因はなく、当面は現状どおりで推移するもの と予測する。地価は下落基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び粟生線の沿線で、神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内居住者が大半 を占める。一画地が広く良好な住環境が維持されているものの、駅から遠く利便性にやや劣ることから、需要はやや弱 含んでいる。土地は１，６００万円～１，７００万円、新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度が需要の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地に存し、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で経済的に賃貸事業は成り立つ地 域ではないため、収益還元法を適用しなかった。取引は戸建住宅地が中心で、当事者はこの取引価格を指標として意思 決定するのが一般的である。これらの取引事例がら試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [107.0] [100.0] 100 70,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行きへの不安が足かせになり水準は なお低い状態にある。北区の人口は減少基調 にある。 開発されて長期間経過し、建物解体前提等、 建替えに関する取引が増えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％