別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -13 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　濱之上　茂 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区泉台５丁目６番１９ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道、背面道 水道、ガス、下水 北鈴蘭台 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道　二方路 交通 施設 北鈴蘭台駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持す るものと予測される。地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線・粟生線沿線で、概ね神戸市北区の圏域に存する中小規模の住宅地域である。需要者は神 戸市居住者が大半であるが、周辺市からの転入も一部見られる。駅接近や利便性にやや劣ることから、需要は弱含みと なっている。土地は、標準地と同規模程度であれば、１，２００万円程度が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。当該地域は転勤等に伴う一時的な貸家の賃 貸が見られる程度であり、経済合理性の成り立つ賃貸事業を想定することが非現実的であるため収益還元法の適用を断 念した。比準価格は、同一需給圏内において代替性の認められる複数の取引事例を基礎に、市場性を反映した価格が試 算された。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [154.7] [100.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新興住宅団地や利便性に優れた地域の住宅地 需要は比較的安定しているが、それらを除け ば、北区の住宅需要は総じて弱含み傾向であ る。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％