別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -6 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏 印  TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区中里町２丁目１６番７ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 鈴蘭台駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に変動はなく、今後も現状の住環境を維持すると予測 する。駅から遠く、坂道の多い地域であり、需要は弱い。地価は引き続き下落傾向で推移するであろう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄各線沿線の住宅地域であり、神戸市北区南部の住宅地域であると判定した。需要者は、神戸市北 区に居住する需要者が多く、圏外からの流入は少ない。歴史の浅い開発分譲地であるが、駅から遠く、利便性が劣るた め需要は少ない。対象標準地の規模であれば、土地７００万円台、土地建物総額１０００万円台後半が取引の中心であ ろう。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神戸市内へ通勤するファミリー層が多い住宅地域である。そこでの取引は自用のためのものがほとんどであり、賃貸需 要がまず見られない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。この地域は居住の快適性が重視される住宅地域で あるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [102.0] 100 [150.8] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で、景気は停滞しているが 、神戸市北区においては、元々需要は弱含み であり、一部地域を除き、地価は下落傾向で 推移している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％