別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸垂水 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -22 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生 印  TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区北舞子１丁目１０６４番２１４１ ｢北舞子１－２－５５｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する高台の 住宅地域 東4m道路 水道、ガス、下水 舞子 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ道 路 交通 施設 舞子駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する高台の住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は 今後もほぼ横這い傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄沿線で神戸市南西部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内 の居住者が殆どであるが、大阪への通勤圏であり、他都市から移転する居住者も見られる。地価は値頃感から一定の需 要が見込まれ概ね安定している。土地は８０～１００㎡前後で総額９００～１１００万円程度が取引の中心である。ま た、新築建売住宅については、２５００～３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神戸市垂水区南部の住宅地域であり、周辺にはマンション等も見受けられるが、対象標準地は画地規模などから賃貸経 営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、 比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.3] [101.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、取引は一時停滞し たものの、売り希望価格に大きな変動はなく 、地価は総じて横ばいで推移していると考え る。 地域要因に格別の変動はない。従来からの住 宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は安 定傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％