鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＤＳ４０３国 -8	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、中間画地		近商 (100,300)
b	ＫＴ４０３Ｙ -20	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＤＳ４０３Ｙ -48	神戸市垂水区		底地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、北4m、角地		近商 (100,400)
d	ＫＴ４０３国 -60	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.2m市道、中間画地		２住居 (70,300)
e	ＭＭ４０３Ｙ -59	明石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		商業 (100,450)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,941	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,941	100 [ 72.5]	313,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	313,000
b	(　 ) 250,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,799	100 [ 79.4]	315,868		316,000
c	(　 397,057) 397,057	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	388,962	100 [ 113.5]	342,698		343,000
d	(　 ) 247,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	245,276	100 [ 72.0]	340,661		341,000
e	(　 ) 224,932	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,932	100 [ 72.1]	311,972		312,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

神戸須磨 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,909,160	4,463,556	17,445,604	14,604,800	2,840,804	（　0.9534） 2,708,423	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	62,986,581 円　　　　（　 229,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅	215.00	Ｓ5	1,035.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	16.8 m x 16.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階は部分貸しの店舗・事務所、３階以上は平均専有面積約４７㎡の住宅を想定した。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	3,102	407,138	3.0	1,221,414
							2.0	814,276
2～ 2	店舗・事務所	215.00	88.0	189.20	2,207	417,564	3.0	1,252,692
							2.0	835,128
3～ 4	住宅	215.00	88.0	189.20	1,758	332,614	1.0	332,614
							2.0	665,228
5～ 5	住宅	215.00	88.0	189.20	1,776	336,019	1.0	336,019
							2.0	672,038
～

計		1,035.00	85.8	888.05		1,825,949		3,475,353
								3,651,898

⑨年額支払賃料	1,825,949 円　×　12ヶ月　＝　 21,911,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 888.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,911,388 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,104,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,986,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,475,353 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,651,898 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 889,182 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,909,160 円　　　　（　 79,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＦ４０３賃　　　　-1	1,648 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,835 円/㎡　月額支払賃料（　 1,758 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＩＦ４０３賃　　　　-3	1,682 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	896,000 円	224,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	883,656 円	22,091,388　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,904,000 円	224,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,463,556 円　（　　　　　　 16,231 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,604,800 円（　　　　　 53,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,909,160 円
②総費用	4,463,556 円
③純収益　①－②	17,445,604 円
④建物等に帰属する純収益	14,604,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,840,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,708,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,986,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 229,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸須磨 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　梶川　智保

印

TEL.

鑑定評価額

86,600,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２｢月見山本町１－９－２７｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	店舗ＲＣ3	小売店舗、金融機関が混在する駅に近い商業地域	北東18m市道	水道、ガス、下水	月見山 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

月見山駅南方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗や銀行、医院等が集積する近隣商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移
するものと予測する。なお、底堅い実需が見込まれるため、地域における地価は安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市西部から明石市に存する商業地域である。需要者の中
心は、圏内に地縁を有する個人事業者もしくは事業法人であり、圏外からの需要は稀である。近隣居住者向けの小売店
舗や事業所が建ち並ぶ既成の商業地域であり、鉄道駅への接近性に優れるとともに、商業集積度も相応にあり、需給は
安定的に推移している。需要者の業態や属性により、取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む一帯は、中低層の小売店舗や事業所が建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件用地としての需要
も見込まれる市場環境にあることから、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必
要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を
関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　須磨 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 222,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 70.0]

[100.0]
100

317,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍による景気の腰折れが鮮明とな
るも、足元の実需への影響は軽微であり、須
磨区における地価は概ね安定的に推移してい
る。

地域要因に大きな変動はないが、鉄道駅への
接近性に優れるため、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ４０３国 -60	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.2m市道、中間画地		２住居 (70,300)
b	ＫＴ４０３Ｙ -20	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＤＳ４０３Ｙ -48	神戸市垂水区		底地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、北4m、角地		近商 (100,400)
d	ＤＳ４０３国 -8	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東30m県道、中間画地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	245,276	100 [ 72.0]	340,661	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 250,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,799	100 [ 81.1]	309,247		309,000
c	(　 397,057) 397,057	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	388,962	100 [ 113.5]	342,698		343,000
d	(　 ) 226,941	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,941	100 [ 74.2]	305,850		306,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

神戸須磨 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,295,568	4,500,173	17,795,395	14,735,200	3,060,195	（　0.9534） 2,917,590	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	67,850,930 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅	215.00	Ｓ5	1,035.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	16.8 m x 16.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、１階店舗、２階事務所、その他住宅（各戸４５㎡程度）の建物を想定した。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	75.0	131.25	3,181	417,506	3.0	1,252,518
							3.0	1,252,518
2～ 2	事務所	215.00	80.0	172.00	2,297	395,084	3.0	1,185,252
							3.0	1,185,252
3～ 4	住宅	215.00	90.0	193.50	1,767	341,915	1.0	341,915
							2.0	683,830
5～ 5	住宅	215.00	90.0	193.50	1,785	345,398	1.0	345,398
							2.0	690,796
～

計		1,035.00	85.4	883.75		1,841,818		3,466,998
								4,496,226

⑨年額支払賃料	1,841,818 円　×　12ヶ月　＝　 22,101,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 883.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,101,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,114,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,167,725 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,466,998 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,496,226 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,094,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,295,568 円　　　　（　 81,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮＢ４０３賃Ｙ　　　　-27	1,528 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,844 円/㎡　月額支払賃料（　 1,767 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳ４０３賃　　　　-2	1,565 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	904,000 円	226,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	891,273 円	22,281,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,921,000 円	226,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	226,000 円	226,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	226,000 円	226,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,500,173 円　（　　　　　　 16,364 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	226,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,735,200 円（　　　　　 53,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,295,568 円
②総費用	4,500,173 円
③純収益　①－②	17,795,395 円
④建物等に帰属する純収益	14,735,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,060,195 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,917,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,850,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）