別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸須磨 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -32 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　富美夫 印  TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区東落合３丁目３０番２４ ｢東落合３－３０－５｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 名谷 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 名谷駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、需給関係から、地価水準は横這 い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市 の居住者が多い。名谷駅徒歩圏外の住宅地域であるが、利便性の高い名谷駅勢圏内に位置することから需給関係は比較 的安定している。市場での需要の中心となる価格帯は同規模の土地で２２００万円程度、新築の戸建物件は３５００～ ４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅団地内に存し、賃貸住宅が存在したとしても、経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域でないため 、収益還元法の適用は断念した。したがって、自己使用目的の戸建住宅の取引が主となる住宅地域に存することから、 規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須磨 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [102.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で、景気は厳しい状況にあ るが、市場への影響は軽微であり、須磨区の 住宅地の地価は概ね横這い又はやや下落で推 移している。 最寄駅への接近性は劣るものの、生活利便性 等は良好であり、土地需要は安定的で、地価 は概ね横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％