別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸須磨 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸須磨 -20 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博 印  TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市須磨区一ノ谷町２丁目７５番６７ ｢一ノ谷町２－５－１４｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 須磨浦公園 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ市道 交通 施設 須磨浦公園駅北東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の一般住宅が多い高台の住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は依然と厳し い状況にあり、価格水準等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線等で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち 神戸市居住者がほとんどを占める。小規模の一般住宅が多い高台の住宅地域であり、最寄駅から坂道で街路条件は劣っ ているといわざるを得ない。住宅建設は弱含んでおり、生活利便性等から弱い需要で推移している。地域的に供給が少 なく、規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。画地規模等によ り、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性のほか環 境等を重視した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判 断の適否等を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -26               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [156.4] [100.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も少なく、住宅ローン減税 延長等の政策の後押しもあるが須磨区南部の 特徴を踏まえた地域性から需要は弱含みで推 移している。 小規模の一般住宅が多い高台の住宅地域であ り、住環境等は比較的良好である。実需等を 反映して、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％