鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮＢ４０３国 -35	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北西3.5m、角地		１低専 (80,150)
b	ＳＮＢ４０３国 -4	神戸市須磨区		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１低専 (70,150)
c	ＳＮＢ４０３国 -1	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ台形	北東3m市道、中間画地		１低専 (70,150)
d	ＤＳ４０３国 -19	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、北2.8m、二方路		１低専 (80,150)
e	ＤＳ４０３Ｙ -46	神戸市須磨区		建付地	（　）	不整形	南3m市道、西3.3m、角地		１低専 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,316	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	191,508	100 [ 103.0]	185,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	190,000
b	(　 ) 150,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	176,536	100 [ 94.8]	186,219		190,000
c	(　 ) 177,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	177,944	100 [ 86.9]	204,769		209,000
d	(　 ) 140,632	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	132,547	100 [ 72.1]	183,838		188,000
e	(　 ) 129,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	136,928	100 [ 74.0]	185,038		189,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

神戸須磨 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,336,148	1,107,610	5,228,538	3,385,040	1,843,498	（　0.9746） 1,796,673	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	41,783,093 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	70 ％	150 ％	150 ％	334 ㎡	12.6 m x 26.7 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現在の標準的な新築建物を考慮し、１階～２階１ＬＤＫ（平均専有面積約４８㎡）×６戸の各階部分賃貸を想定。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	80.0	144.00	1,733	249,552	1.0	249,552
							2.0	499,104
2～ 2	住宅	180.00	80.0	144.00	1,733	249,552	1.0	249,552
							2.0	499,104
～

～

～

計		360.00	80.0	288.00		499,104		499,104
								998,208

⑨年額支払賃料	499,104 円　×　12ヶ月　＝　 5,989,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,989,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 316,262 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,008,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	499,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 998,208 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 322,421 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,336,148 円　　　　（　 18,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮＢ４０３賃　　　　-3	2,275 ( 2,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,833 円/㎡　月額支払賃料（　 1,733 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＮＢ４０３賃　　　　-5	2,009 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,845
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,200 円	52,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	253,010 円	6,325,248　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 445,400 円	52,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,400 円	52,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,400 円	52,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,107,610 円　（　　　　　　 3,316 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,385,040 円（　　　　　 10,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,336,148 円
②総費用	1,107,610 円
③純収益　①－②	5,228,538 円
④建物等に帰属する純収益	3,385,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,843,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,796,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,783,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸須磨 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 -3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　池田　富美夫

印

TEL.

鑑定評価額

63,100,000 円

１㎡当たりの価格

189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区離宮前町１丁目３６番６｢離宮前町１－４－７｣				②地積　(㎡)	334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他） (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南東3.8m市道、背面道	水道、ガス、下水	月見山 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　３．
８ｍ市道

交通

施設

月見山駅南西方

270m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に近い、閑静な住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は横這い傾向で推移
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 189,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸
市の居住者が多い。幅員連続性は劣るが、最寄駅徒歩圏に位置する閑静な住宅地域であり、需給関係は安定している。
市場での需要の中心となる価格帯は同規模の土地で６３００万円程度、新築の戸建物件は土地分割分譲後、４０００～
５０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域内に存する。収益価格は理論的な価格であるが、純収益の
把握等において想定的な要素があるため、やや規範性が劣る。したがって、規範性の高い取引事例より求められた比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　須磨 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 227,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[122.1]

[102.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で、景気は厳しい状況にあ
るが、市場への影響は軽微であり、須磨区の
住宅地の地価は概ね横這い又はやや下落で推
移している。

幅員連続性の劣る地域であるが、閑静な住宅
地域であり、土地需要は安定的で、地価は概
ね横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮＢ４０３国 -4	神戸市須磨区		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１低専 (70,150)
b	ＳＮＢ４０３国 -35	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、北西3.5m、角地		１低専 (80,150)
c	ＨＫ４０３Ｙ -57	神戸市須磨区		建付地	（　）	不整形	北3.2m市道、東4m、角地		１低専 (80,150)
d	ＴＨ４０３国 -7	神戸市須磨区		建付地	（　）	不整形	北東4m私道、中間画地		１低専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	176,536	100 [ 95.9]	184,083	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 191,316	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	191,508	100 [ 99.9]	191,700		196,000
c	(　 ) 148,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	145,652	100 [ 77.8]	187,213		191,000
d	(　 ) 129,987	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	138,137	100 [ 77.8]	177,554		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 189,000 円／㎡]

神戸須磨 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,077,717	1,097,372	4,980,345	3,385,040	1,595,305	（　0.9746） 1,554,784	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,157,767 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	70 ％	150 ％	150 ％	334 ㎡	12.6 m x 26.7 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮し、１階～２階１ＬＤＫタイプ（平均専有面積約４８㎡）×６戸の各階部分賃貸を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	80.0	144.00	1,652	237,888	1.0	237,888
							2.0	475,776
2～ 2	住宅	180.00	80.0	144.00	1,652	237,888	1.0	237,888
							2.0	475,776
～

～

～

計		360.00	80.0	288.00		475,776		475,776
								951,552

⑨年額支払賃料	475,776 円　×　12ヶ月　＝　 5,709,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,709,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 303,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,765,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 951,552 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 307,351 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,077,717 円　　　　（　 18,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳ４０３賃　　　　-3	1,797 ( 1,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,747 円/㎡　月額支払賃料（　 1,652 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＳ４０３賃　　　　-5	1,783 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	157,200 円	52,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	242,772 円	6,069,312　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 445,400 円	52,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,400 円	52,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,400 円	52,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,097,372 円　（　　　　　　 3,286 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0677 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,385,040 円（　　　　　 10,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,077,717 円
②総費用	1,097,372 円
③純収益　①－②	4,980,345 円
④建物等に帰属する純収益	3,385,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,595,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,554,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,157,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）