鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸長田 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ３０３国 -10	神戸市長田区		底地	（　）	ほぼ正方形	南東20m市道、北東8m、角地		準工 (80,200)
b	ＫＴ３０３国 -59	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東49.5m国道、北東8m、角地		準工 (80,300)
c	ＨＤ３０３Ｙ -37	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	ＫＴ３０３国 -53	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.1m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	ＨＨ３０３Ｙ -32	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、北東4m、二方路		工業 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 147,858) 184,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	176,022	100 [ 134.7]	130,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 194,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	181,923	100 [ 134.8]	134,958		135,000
c	(　 ) 164,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,362	100 [ 126.9]	129,521		130,000
d	(　 ) 119,775	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	97,855	100 [ 79.4]	123,243		123,000
e	(　 ) 130,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,924	100 [ 93.9]	135,169		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

神戸長田 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,111,844	4,830,050	15,281,794	13,826,000	1,455,794	（　0.9534） 1,387,954	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	32,278,000 円　　　　（　 88,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
作業所兼事務所	210.00	ＲＣ5	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	364 ㎡	18.0 m x 19.7 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５Ｆ作業所兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	作業所・事務所	1,050.00	100.0	1,050.00	1,545	1,622,250	3.0	4,866,750
							3.0	4,866,750
～

～

～

～

計		1,050.00	100.0	1,050.00		1,622,250		4,866,750
								4,866,750

⑨年額支払賃料	1,622,250 円　×　12ヶ月　＝　 19,467,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,467,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 973,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,493,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,866,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,866,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,571,960 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,111,844 円　　　　（　 55,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ３０３賃　　　　-9	1,944 ( 1,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	1,633	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,545 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＹＹ３０３賃　　　　-12	1,937 ( 1,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	1,726
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,115,000 円	223,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	973,350 円	19,467,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 400,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,830,050 円　（　　　　　　 13,269 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,826,000 円（　　　　　 37,984 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,111,844 円
②総費用	4,830,050 円
③純収益　①－②	15,281,794 円
④建物等に帰属する純収益	13,826,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,455,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,387,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,813 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,278,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸長田 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 9-2

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小林　照幸

印

TEL.

鑑定評価額

48,000,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区神楽町２丁目１１番外｢神楽町２－２－２２｣				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,300) 準防（その他）地区計画等 (70,300)
	1:1	事務所兼作業場ＲＣ5	事務所、作業場等が混在する工業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	新長田 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層作業所兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

新長田駅北東方

550m

法令

規制

工業
(70,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地場産業関連の事務所、作業所が集積する工業地域である。大震災以降業況の低迷が窺がわれるが、当該産業関
連施設の集積度は高く、一定の需要が見込まれ、地価は当面は横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層作業所兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ山陽本線、神戸高速鉄道線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する中小規模の工業地域等（住宅
等との混在地域を含む）。需要者は地縁性のある地元関連企業等神戸市内の事業者が中心となる。コロナ禍の下、景気
は回復基調乍ら不透明感も増しており、地場産業の長期低迷も相俟って、需要は本格回復に至っていない。土地は規模
等によりバラツキはあるものの標準地と同規模であれば５，０００万円前後が中心的価格帯と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層の工場、作業所兼事務所等が多い工業地で、自己使用目的の取引が中心的であり、同一需給圏内の類似地域から信
頼性のある取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃貸住宅が散見される程度で工業用途の賃貸事例は少なく、収益価
格の相対的信頼性は低い。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、対象標準地の前年価格との検討を踏ま
えて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、
高齢化や中小企業の流出等により人口は震災
前の８割に届かず、住宅需要は東部３区に比
し相対的に弱い。

地場産業関連の事務所、作業所等が見られる
工業地域であり、周辺環境に特段の変動はな
く、一定の需要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ３０３国 -10	神戸市長田区		底地	（　）	ほぼ正方形	南東20m市道、北東8m、角地		準工 (80,200)
b	ＨＨ３０３Ｙ -32	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西18m市道、北東4m、二方路		工業 (80,200)
c	ＫＴ３０３Ｙ -32	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東7.8m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	ＨＤ３０３Ｙ -37	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 147,858) 184,823	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	176,022	100 [ 134.7]	130,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 130,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,924	100 [ 95.8]	132,489		132,000
c	(　 ) 200,918	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,552	100 [ 117.4]	131,646		132,000
d	(　 ) 164,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,362	100 [ 122.2]	134,502		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 132,000 円／㎡]

神戸長田 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,905,905	5,007,980	15,897,925	14,384,000	1,513,925	（　0.9534） 1,443,376	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	33,566,884 円　　　　（　 92,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
作業所兼事務所	210.00	ＲＣ5	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防地区計画等	70 ％	300 ％	300 ％	364 ㎡	18.0 m x 19.7 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５Ｆ作業所兼事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 5	作業所・事務所	1,050.00	100.0	1,050.00	1,606	1,686,300	3.0	5,058,900
							3.0	5,058,900
～

～

～

～

計		1,050.00	100.0	1,050.00		1,686,300		5,058,900
								5,058,900

⑨年額支払賃料	1,686,300 円　×　12ヶ月　＝　 20,235,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,235,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,011,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,223,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,058,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,058,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,634,025 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,905,905 円　　　　（　 57,434 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ３０３賃　　　　-2	1,399 ( 1,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,727	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,747 円/㎡　月額支払賃料（　 1,606 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＤ３０３賃　　　　-4	2,041 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [115.0]	100 [130.0]	1,820
c	ＹＹ３０３賃　　　　-12	1,937 ( 1,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	1,693

神戸長田 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,160,000 円	232,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,011,780 円	20,235,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 400,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,972,000 円	232,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,007,980 円　（　　　　　　 13,758 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	232,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,384,000 円（　　　　　 39,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,905,905 円
②総費用	5,007,980 円
③純収益　①－②	15,897,925 円
④建物等に帰属する純収益	14,384,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,513,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,443,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,566,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,200 円／㎡）