鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＫ３０３Ｙ -9	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		近商地区計画等角敷地等指定区域 (90,200)
b	ＫＴ３０３Ｙ -47	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、北西10m、角地		近商地区計画等角敷地等指定区域 (100,200)
c	ＭＫ３０３Ｙ -17	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西50m国道、南東3m、二方路		近商 (100,400)
d	ＨＨ３０３Ｙ -33	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東15m市道、中間画地		近商 (86,310)
e	ＨＨ３０３Ｙ -34	神戸市長田区		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,919	100 [ 86.7]	220,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 221,589	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	177,555	100 [ 82.1]	216,267		216,000
c	(　 ) 234,528	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	234,998	100 [ 109.1]	215,397		215,000
d	(　 ) 196,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,972	100 [ 91.8]	214,566		215,000
e	(　 ) 174,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,164	100 [ 79.8]	218,251		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 217,000 円／㎡]

神戸長田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,784,140	7,381,844	25,402,296	21,607,500	3,794,796	（　0.9541） 3,620,615	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	86,205,119 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	230.00	ＲＣ6	1,330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	96 ％	300 ％	287 ％	465 ㎡	13.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２区画、２～６階はファミリータイプの共同住宅で各階３戸の合計１５戸、平均専有面積約６５㎡、平面式駐車場２台を想定

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	3,000	552,000	3.0	1,656,000
							3.0	1,656,000
2～ 3	住宅	220.00	88.0	193.60	2,176	421,274	1.0	421,274
							2.0	842,548
4～ 5	住宅	220.00	88.0	193.60	2,198	425,533	1.0	425,533
							2.0	851,066
6～ 6	住宅	220.00	88.0	193.60	2,220	429,792	1.0	429,792
							2.0	859,584
～

計		1,330.00	86.6	1,152.00		2,675,406		3,779,406
								5,902,812

⑨年額支払賃料	2,675,406 円　×　12ヶ月　＝　 32,104,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,104,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,623,244 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,841,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,779,406 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,904 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,902,812 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,906,608 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,784,140 円　　　　（　 70,504 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０３賃　　　　-1	2,734 ( 2,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,301 円/㎡　月額支払賃料（　 2,176 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＤ３０３賃　　　　-6	1,766 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸長田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,010,000 円	335,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,623,244 円	32,464,872　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,847,500 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,381,844 円　（　　　　　　 15,875 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,607,500 円（　　　　　 46,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,784,140 円
②総費用	7,381,844 円
③純収益　①－②	25,402,296 円
④建物等に帰属する純収益	21,607,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,794,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,620,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,786 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,205,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸長田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸長田 5-4

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　小林　照幸

印

TEL.

鑑定評価額

99,000,000 円

１㎡当たりの価格

213,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市長田区菅原通５丁目６０番				②地積　(㎡)	465 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他） (96,287)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北東30m国道	水道、ガス、下水	高速長田 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域が近商と工業の２用
途に跨り、建蔽率・容積率は
加重平均による。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

高速長田駅南東方

460m

法令

規制

近商
(96,287)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ住商混在の傾向が強い幹線沿道の商業地域で、当分は現状を維持すると予
測する。当該地域において格別の需要回復及び減退はみられず、当面は地価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏で、かつ幹線若しくは準幹線道路沿いの視認性が優れる商業地域と判断す
る。需要者の中心は地縁的選好を有する事業者若しくは広域展開を図る事業者等である。背後地の発展及び熟成が進ん
でいる中心部の商業地域は集客の面から比較的商況が明るいが、それ以外の地域では需要は弱く発展は望みにくい。需
要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難だが、同程度の規模であれば１億円程度と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に対し収益価格が乖離したが、これは本来の収益性以上の地価形成がなされていることを背景としている。本
件標準地は中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に位置し、需要者の多くは代替不動産の水準等を念頭に、収益
性に対し先行的な土地取得コストを意識して市場参入していると判断し、代表標準地から検討した価格との均衡を踏ま
え収益価格を比較考量の上、代替性がある取引事例を基とした比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 331,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[100.0]
100

213,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長田区北部では人口減少・高齢化・自然災害
の懸念等から地価下落が継続しているが、利
便性に優れる南部平坦地では需要は比較的堅
調である。

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並んだ住商
混在の傾向が強い幹線沿道の商業地域であり
、近隣における格別の変動要因は見受けられ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸長田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＫ３０３Ｙ -9	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		近商地区計画等角敷地等指定区域 (90,200)
b	ＫＴ３０３国 -59	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東49.5m国道、北東8m、角地		準工 (80,300)
c	ＭＫ３０３Ｙ -3	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西50m国道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＫＴ３０３Ｙ -39	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西30m県道、北東8.6m、南東4.5m、三方路		２住居地区計画等角敷地等指定区域 (80,300)
e	ＨＤ３０３国 -38	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西18m市道、北西2m、二方路		商業 (100,481)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,919	100 [ 87.6]	217,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	218,000
b	(　 ) 194,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	181,923	100 [ 85.5]	212,775		213,000
c	(　 ) 139,195	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	200,859	100 [ 92.7]	216,676		217,000
d	(　 ) 463,118	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	332,939	100 [ 155.2]	214,523		215,000
e	(　 ) 251,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	267,880	100 [ 124.3]	215,511		216,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +60.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

神戸長田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,492,674	7,299,326	26,193,348	22,510,500	3,682,848	（　0.9541） 3,513,805	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	83,662,024 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸長田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	230.00	ＲＣ6	1,330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	96 ％	300 ％	287 ％	465 ㎡	13.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階部分賃貸による約６４㎡のファミリー向け住宅、平面式駐車場２台を想定した。

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	80.0	184.00	2,930	539,120	3.0	1,617,360
							3.0	1,617,360
2～ 3	住宅	220.00	88.0	193.60	2,250	435,600	1.0	435,600
							2.0	871,200
4～ 5	住宅	220.00	88.0	193.60	2,270	439,472	1.0	439,472
							2.0	878,944
6～ 6	住宅	220.00	88.0	193.60	2,300	445,280	1.0	445,280
							2.0	890,560
～

計		1,330.00	86.6	1,152.00		2,734,544		3,812,784
								6,008,208

⑨年額支払賃料	2,734,544 円　×　12ヶ月　＝　 32,814,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,814,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,658,726 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,515,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,812,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,221 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,008,208 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,940,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,492,674 円　　　　（　 72,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ３０３賃　　　　-10	2,009 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,379 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳ３０３賃　　　　-7	3,172 ( 3,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	2,753
c	ＭＫ３０３賃　　　　-7	2,089 ( 2,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,291

神戸長田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,745,000 円	349,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,658,726 円	33,174,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 231,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,966,500 円	349,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	349,000 円	349,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,299,326 円　（　　　　　　 15,697 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	349,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,510,500 円（　　　　　 48,410 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,492,674 円
②総費用	7,299,326 円
③純収益　①－②	26,193,348 円
④建物等に帰属する純収益	22,510,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,682,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,513,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,662,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）