別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸長田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　博一 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区浜添通３丁目５番３４ ｢浜添通３－２－５｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、マンション、 事業所等の混在する 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 苅藻 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 苅藻駅北西方 270m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 事業所等の混在する地域であるが、最寄駅から徒歩圏にあり、都心への接近性にも優れることから、今後は住宅 地域としての性格を強めていくと予測する。今後の地価動向については景気後退による影響に注意を要する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市営地下鉄・ＪＲ山陽本線等の沿線で、神戸市南西部に存する住宅地域である。需要者は神戸市長田 区の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。交通接近性に優れ、総額を抑えた物件が中心で、周 辺地域と比較して割安感が認められる。景気後退による地価への影響が懸念されるが、現在のところ需給関係は安定し ている。土地は１，１００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用しない。自 用目的の取引が中心の地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域で ある。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等により景気は厳しい状況 にある。長田区の地価は南部平坦地では概ね 横ばい、北部丘陵地は下落傾向が継続してい る。 周辺地域では中小工場も見られるが、都心部 への接近性が優れることから住宅化が進行し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％