別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸長田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -12 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区御蔵通３丁目２０１番１３ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 角敷地等指定区域 (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅のほ か店舗等も見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高速長田 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 高速長田駅南東方 580m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  地区計画等 角敷地等指定区域 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗等も散見しつつ小規模一般住宅を主とする住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。地勢が平坦で区画 整然とした利便性に富む居住環境から一定の総額水準までならば相応の住宅需要が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市長田区及び隣接区である兵庫区の中部に位置し、最寄り駅を神戸高速「高速長田」駅若しく はＪＲ「兵庫」駅とする住宅地域一円と判断する。同圏域は細街路のところもあるが全体的には区画が整備されて利便 性に富む住環境から相応の需要が見込め、需要者としては市内居住の一次取得層のほか地縁的選好者による引き合いも 認められる。土地は１７００万円程度（１００㎡程度）で、新築戸建物件は４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は周辺の土地利用を考慮すると画地規模が小さく賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難である ため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として、居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、 取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏ま え、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自然災害への警戒感から区中心部への需要の 集中が継続している。新型コロナ禍の住宅地 への影響については様子見感がありつつも顕 在化していない。 近隣における格別の変動要因は見受けられな い。区画整然とした既成の住宅地域であり、 一定の総額水準までであれば相応の住宅需要 が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％