別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸長田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸長田 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸 印  TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市長田区宮川町７丁目３番２２ ｢宮川町７－３－１｣ ②地積 　(㎡) 55   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 高速長田 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高速長田駅北西方 860m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状 を維持しつつ、地価は概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、地下鉄西神・山手線及び神戸高速鉄道線各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する小規模住宅 地。需要者は長田区及びその周辺区域の住民を主体とする神戸市内の居住者が中心である。山麓線以南の起伏の少ない 利便性の良い既成住宅地域では、一定の需要を有し、地価も安定的に推移している。需要の中心価格帯は標準的な規模 の土地で８００万円台前半程度、新築の建売住宅で２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は小規模一般住宅を主体とする住宅地域で、本標準地は画地規模が小さく賃貸住宅地として市場 価値は未形成である。また、取引の主体は自用目的の住宅用地としてであるので、収益価格は試算せず、比準価格を標 準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [102.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、 高齢化や中小企業の流出等により人口は震災 前の８割に届かず、住宅需要は東部３区に比 し相対的に弱い。 駅徒歩圏内で経路もほぼ平坦であり、駅周辺 には商業施設等の集積もあり、居住環境は良 好。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％