鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＤ３０３Ｙ -35	神戸市兵庫区		底地	（　）	不整形	北27m県道、西8m、南6m、三方路		工業 (80,200)
b	ＫＴ３０３国 -59	神戸市長田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東49.5m国道、北東8m、角地		準工 (80,300)
c	ＨＨ３０３Ｙ -34	神戸市長田区		更地	（　）	長方形	北西9m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＭＫ３０３Ｙ -5	神戸市長田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13m市道、南東2.5m、二方路		商業 (100,400)
e	ＭＨ３０３Ｙ -48	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	不整形	北東20m市道、北西11m、角地		２住居 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 202,228) 202,228	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	187,248	100 [ 96.0]	195,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 194,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	181,923	100 [ 98.0]	185,636		191,000
c	(　 ) 174,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	174,164	100 [ 97.7]	178,264		184,000
d	(　 ) 232,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	230,438	100 [ 121.0]	190,445		196,000
e	(　 179,999) 224,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	229,825	100 [ 123.8]	185,642		191,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,038,613	5,544,876	19,493,737	17,157,000	2,336,737	（　0.9541） 2,229,481	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	53,082,881 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ6	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	300 ％	300 ％	370 ㎡	31.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗；部分賃貸、２～６Ｆ住宅；平均５４㎡の２ＤＫ×１５戸の建物を想定した。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	2,700	459,000	3.0	1,377,000
							3.0	1,377,000
2～ 3	住宅	180.00	90.0	162.00	1,955	316,710	1.0	316,710
							2.0	633,420
4～ 5	住宅	180.00	90.0	162.00	1,970	319,140	1.0	319,140
							2.0	638,280
6～ 6	住宅	180.00	90.0	162.00	1,980	320,760	1.0	320,760
							2.0	641,520
～

計		1,100.00	89.1	980.00		2,051,460		2,969,460
								4,561,920

⑨年額支払賃料	2,051,460 円　×　12ヶ月　＝　 24,617,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,617,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,257,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,899,644 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,969,460 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,561,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,110,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,038,613 円　　　　（　 67,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＳ３０３賃　　　　-11	1,983 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,968	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,955 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＨ３０３賃　　　　-10	2,146 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,111
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,257,876 円	25,157,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,544,876 円　（　　　　　　 14,986 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,157,000 円（　　　　　 46,370 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,038,613 円
②総費用	5,544,876 円
③純収益　①－②	19,493,737 円
④建物等に帰属する純収益	17,157,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,336,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,229,481 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,026 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,082,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸兵庫 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸兵庫 5-6

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　秀樹

印

TEL.

鑑定評価額

70,300,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１｢御崎本町３－３－３７｣				②地積　(㎡)	370 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他） (80,300)
	台形 2.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗兼共同住宅やコンビニ等が見られる商業地域	北東27m市道、南側道	水道、ガス、下水	地下鉄和田岬 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

兵庫運河周辺都市景観形成地
域

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

地下鉄和田岬駅北西方

500m

法令

規制

準工
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗付マンションやコンビニ等が見られる商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏に
あって街路条件も良好であるが、マクロ経済環境の動向等を反映して地価は横ばい傾向である。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市営地下鉄海岸線、ＪＲ山陽本線等の各沿線で、概ね神戸市中西部の圏域に存する商業地域又は住商・
商工混在地域。需要者は同一需給圏内に拠点を有する中小規模事業者等が中心である。駅徒歩圏にあって街路も広く、
中高層利用も可能なことから需要は持ち直してきているが、マクロ経済環境の動向等を反映して地価は横ばい傾向であ
る。なお、取引される規模がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の取引が中心的であり、兵庫区南部の商業地等にかかる信頼性のある取引事例を多数収集し、実証的な比
準価格を試算し得た。一方、周辺には収益物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた
収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し
、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　兵庫 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 368,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[199.4]

[103.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響等もあって、景気や地価
の全般的な見通しはやや不透明である。なお
、兵庫区の人口は概ね横ばい傾向にある。

広幅員の道路沿いに店舗付マンションやコン
ビニ等が見られる商業地域であり、地域要因
に特段の変動はなく、需給関係は安定的であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ３０３Ｙ -48	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	不整形	北東20m市道、北西11m、角地		２住居 (80,300)
b	ＨＤ３０３国 -13	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西4m、角地		近商 (100,300)
c	ＵＳ３０３国 -13	神戸市兵庫区		底地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、西4m、二方路		工業 (80,200)
d	ＹＹ３０３国 -16	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 179,999) 224,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	229,825	100 [ 121.8]	188,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 235,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	228,882	100 [ 118.7]	192,824		199,000
c	(　 102,447) 256,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	243,922	100 [ 127.2]	191,763		198,000
d	(　 ) 225,481	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	281,851	100 [ 149.9]	188,026		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +43.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,035,622	5,289,809	18,745,813	16,383,000	2,362,813	（　0.9541） 2,254,360	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	53,675,238 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ6	1,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	80 ％	300 ％	300 ％	370 ㎡	31.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗；部分賃貸、２～６Ｆ共同住宅；少数世帯向、平均約５４㎡

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

周辺類似建物の有効率等を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	2,720	462,400	3.0	1,387,200
							3.0	1,387,200
2～ 3	住宅	180.00	90.0	162.00	1,812	293,544	1.0	293,544
							3.0	880,632
4～ 5	住宅	180.00	90.0	162.00	1,830	296,460	1.0	296,460
							3.0	889,380
6～ 6	住宅	180.00	90.0	162.00	1,870	302,940	1.0	302,940
							3.0	908,820
～

計		1,100.00	89.1	980.00		1,945,348		2,870,148
								5,836,044

⑨年額支払賃料	1,945,348 円　×　12ヶ月　＝　 23,344,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,344,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,188,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,587,367 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,870,148 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,836,044 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,420,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,035,622 円　　　　（　 64,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＳ３０３賃　　　　-11	1,983 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,812 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＵＳ３０３賃　　　　-1	1,671 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,914
c	ＭＨ３０３賃　　　　-5	1,791 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,914

神戸兵庫 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,188,809 円	23,776,176　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,289,809 円　（　　　　　　 14,297 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,383,000 円（　　　　　 44,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,035,622 円
②総費用	5,289,809 円
③純収益　①－②	18,745,813 円
④建物等に帰属する純収益	16,383,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,362,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,254,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,675,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）