鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ３０３国 -6	神戸市兵庫区		建付地	（　）	不整形	南27m市道、北東5.9m、準角地		２住居 (80,300)
b	ＭＨ３０３国 -26	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	台形	東50m国道、北6m、角地		近商 (100,400)
c	ＹＹ３０３国 -3	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西36m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＹＹ３０３国 -22	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m市道、中間画地		近商 (100,400)
e	ＨＤ３０３Ｙ -25	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	311,677	100 [ 82.6]	377,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 406,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	394,971	100 [ 105.2]	375,448		375,000
c	(　 ) 312,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	312,067	100 [ 81.8]	381,500		382,000
d	(　 ) 324,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	324,807	100 [ 87.2]	372,485		372,000
e	(　 ) 298,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	298,870	100 [ 79.1]	377,838		378,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,033,658	6,516,788	23,516,870	19,930,500	3,586,370	（　0.9541） 3,421,756	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	81,470,381 円　　　　（　 309,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	ＲＣ8	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	264 ㎡	12.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗；フロア貸、２～８Ｆ住宅；４８㎡程度×２１戸の建物を想定した。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	3,975	477,000	3.0	1,431,000
							3.0	1,431,000
2～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	1,950	280,800	1.0	280,800
							2.0	561,600
4～ 5	住宅	160.00	90.0	144.00	1,980	285,120	1.0	285,120
							2.0	570,240
6～ 7	住宅	160.00	90.0	144.00	2,010	289,440	1.0	289,440
							2.0	578,880
8～ 8	住宅	160.00	90.0	144.00	2,040	293,760	1.0	293,760
							2.0	587,520

計		1,280.00	88.1	1,128.00		2,481,480		3,435,480
								5,439,960

⑨年額支払賃料	2,481,480 円　×　12ヶ月　＝　 29,777,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,777,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 408,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,509,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,676,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,435,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,439,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,324,549 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,033,658 円　　　　（　 113,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＫ３０３賃　　　　-36	4,426 ( 4,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,148	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＫ３０３賃　　　　-30	4,764 ( 4,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,509,288 円	30,185,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,626,500 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,516,788 円　（　　　　　　 24,685 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,930,500 円（　　　　　 75,494 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,033,658 円
②総費用	6,516,788 円
③純収益　①－②	23,516,870 円
④建物等に帰属する純収益	19,930,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,586,370 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,421,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,470,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 309,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸兵庫 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸兵庫 5-2

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　上田　節夫

印

TEL.

鑑定評価額

97,200,000 円

１㎡当たりの価格

368,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市兵庫区羽坂通２丁目１番２８外｢羽坂通２－１－２３｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	事務所兼共同住宅Ｓ10F1B	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南西30m市道	水道、ガス、下水	兵庫 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

兵庫駅北東方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が中心の地域であり、当面は現況が維持される。駅徒歩圏はマンションの需要が強く
、地価はやや強含みであったが、このところのコロナ禍等の景気変動により横這いで推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 324,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線等で神戸市兵庫区及び周辺区に存する普通商業地域である。需要者は地元企業等が中心
であり、外部からの転入は少ない。景気は回復傾向であり、事業用地としての需要は幹線道路を中心に見られるように
なっている。マンション需要が下支えしている。取引は供給が少なく、需要が上回る。画地規模にバラツキがあるため
に中心となる価格帯はつかみにくいが、数千万円規模から１億円程度になると考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の取引価格はバラツキがあり、市況はやや不透明だが、比準価格は価格牽連性の強い売買実例をもとに算定され
ており、現実の取引市場を反映していると考えられる。収益価格は長期の予測のもとで適切な収益性を把握するのは容
易ではなく、想定の如何によっては流動的な面は否めない。よって本件では比準価格にウエイトを置き、収益価格を比
較考量して、鑑定評価額を決定した。なお、対象地は代表標準地である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　兵庫（県）） 5-2           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    368,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

兵庫区の人口は横ばい、低金利や住宅税制の
後押しがあり、土地需要は総じて堅調である
。コロナ禍の不動産市場への影響は注視が必
要である。

幹線道路沿いの事業用地で、マンションを中
心に需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

神戸兵庫 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ３０３国 -6	神戸市兵庫区		建付地	（　）	不整形	南27m市道、北東5.9m、準角地		２住居 (80,300)
b	ＹＹ３０３国 -5	神戸市兵庫区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＹＹ３０３国 -3	神戸市兵庫区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西36m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＹＹ３０３国 -22	神戸市兵庫区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m市道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 321,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	311,677	100 [ 82.6]	377,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 257,901	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	285,763	100 [ 78.3]	364,959		365,000
c	(　 ) 312,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	312,067	100 [ 81.8]	381,500		382,000
d	(　 ) 324,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	324,807	100 [ 87.2]	372,485		372,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 374,000 円／㎡]

神戸兵庫 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,221,490	6,530,684	23,690,806	19,930,500	3,760,306	（　0.9541） 3,587,708	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	85,421,619 円　　　　（　 324,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸兵庫 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	ＲＣ8	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	264 ㎡	12.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗２～８階を住宅５０㎡程度のファミリータイプと想定。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	75.0	120.00	4,012	481,440	5.0	2,407,200
							2.0	962,880
2～ 3	住宅	160.00	90.0	144.00	1,950	280,800	2.0	561,600
							2.0	561,600
4～ 5	住宅	160.00	90.0	144.00	2,000	288,000	2.0	576,000
							2.0	576,000
6～ 7	住宅	160.00	90.0	144.00	2,050	295,200	2.0	590,400
							2.0	590,400
8～ 8	住宅	160.00	90.0	144.00	2,050	295,200	2.0	590,400
							2.0	590,400

計		1,280.00	88.1	1,128.00		2,504,640		6,453,600
								5,009,280

⑨年額支払賃料	2,504,640 円　×　12ヶ月　＝　 30,055,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	17,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 408,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,055,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 408,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,523,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,940,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,453,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,009,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,219,685 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,221,490 円　　　　（　 114,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０３賃　　　　-23	3,059 ( 2,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	4,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,012 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＹＹ３０３賃　　　　-6	3,121 ( 2,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸兵庫 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,545,000 円	309,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,523,184 円	30,463,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 218,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,626,500 円	309,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	309,000 円	309,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,530,684 円　（　　　　　　 24,737 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	309,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,930,500 円（　　　　　 75,494 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,221,490 円
②総費用	6,530,684 円
③純収益　①－②	23,690,806 円
④建物等に帰属する純収益	19,930,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,760,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,587,708 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,421,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,000 円／㎡）