別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸兵庫 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -11 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　上田　節夫 印  TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３ ｢今出在家町１－７－４｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西7.9m市道 水道、ガス、下水 中央市場前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 兵庫運河周辺都市景観形成地 域 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　７．９ｍ 市道 交通 施設 中央市場前駅南方 450m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近年進み、利便性の 向上が期待される。地域における地価は需要の傾向を反映し、やや強含みから横這いに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び神戸市営地下鉄海岸線沿線である。需要者は圏域内の居住者が中心である。圏外からの 転入は少ない。中小規模の一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、商業環境の改善と昨今の値ごろ感から、需 給はおおむね安定的に推移している。土地は１７００万円程度、新築建売住宅で３５００万円前後の物件が需要の中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が 小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定さ れており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　兵庫 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    249,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [147.0] [100.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫区の人口はほぼ横ばい、低金利や住宅税 制の後押しがあり、住宅需要も総じて堅調で ある。コロナ禍の不動産市場への影響は注視 が必要である。 イオンモール神戸南が開業し、地域の商業地 として定着している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％