別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸兵庫 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸兵庫 -10 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江 印  TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番８ ｢氷室町２－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 (70,188) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 湊川公園 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 湊川公園駅北西方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ南傾斜の住宅地域である。築古建物の取壊しが見られるが、地域要因に大きな変動は ない。地価水準は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市営地下鉄山手線、神戸電鉄線及び神戸高速鉄道線の各沿線を中心とする住宅地域である。需要者は 圏内の居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。旧来からの住宅地域であるが、区内北部の駅からやや距離があ る地域の需要は弱含みであり、地価は下落基調が継続している。土地は１０００万円弱（１００㎡程度）の物件が取引 の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住目的の不動産取引が一般的である。収益価格は、 標準地の画地規模が小さく間口も狭小であり、合理的な賃貸建物の想定が困難であるため、試算を断念した。比準価格 は、同一需給圏内において代替性を有する複数の取引事例を基礎に算定されており、市場の実勢を反映した価格が試算 された。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　兵庫 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [165.5] [101.0] 100 95,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済活動の 停滞により、景気の先行きは不透明である。 兵庫区の人口は概ね横這い傾向で推移してい る。 南傾斜の地勢に小規模一般住宅が建ち並ぶ住 宅地域である。住環境に大きな変動は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％