鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸灘 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０３Ｙ -32	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＦＭ３０３Ｙ -33	神戸市灘区		更地	（　）	長方形	南東28m国道、中間画地		近商 (100,300)
c	ＡＴ３０３Ｙ -31	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＫＮ３０３国 -26	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.8m市道、中間画地		１中専地区計画等 (70,160)
e	ＴＴ３０３国 -27	神戸市中央区		底地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,115	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	623,903	100 [ 92.0]	678,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	678,000
b	(　 ) 483,721	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	490,009	100 [ 74.2]	660,389		660,000
c	(　 ) 474,438	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	479,182	100 [ 72.2]	663,687		664,000
d	(　 ) 673,269	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	673,269	100 [ 100.2]	671,925		672,000
e	(　 258,065) 645,162	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	639,356	100 [ 93.6]	683,073		683,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 669,000 円／㎡]

神戸灘 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,816,128	5,327,782	18,488,346	14,564,400	3,923,946	（　0.9556） 3,749,723	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	93,743,075 円　　　　（　 545,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸灘 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ7	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	172 ㎡	14.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗フロア貸し、３～７階ファミリータイプの住宅で平均専有面積は５１㎡程度を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

類似建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	5,327	479,430	5.0	2,397,150
							3.0	1,438,290
2～ 2	店舗	120.00	80.0	96.00	3,300	316,800	5.0	1,584,000
							3.0	950,400
3～ 3	住宅	120.00	85.0	102.00	2,130	217,260	1.0	217,260
							3.0	651,780
4～ 5	住宅	120.00	85.0	102.00	2,170	221,340	1.0	221,340
							3.0	664,020
6～ 7	住宅	120.00	85.0	102.00	2,200	224,400	1.0	224,400
							3.0	673,200

計		840.00	82.9	696.00		1,904,970		5,089,890
								5,714,910

⑨年額支払賃料	1,904,970 円　×　12ヶ月　＝　 22,859,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 696.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,859,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,153,782 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,921,858 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,089,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,714,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,845,916 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,816,128 円　　　　（　 138,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ３０３賃　　　　-8	3,927 ( 3,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	5,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,802 円/㎡　月額支払賃料（　 5,327 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＭ３０３賃　　　　-8	4,595 ( 4,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	5,802
c	ＴＭ３０３賃　　　　-9	4,524 ( 4,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,914

神戸灘 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,374,000 円	229,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,153,782 円	23,075,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 395,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,946,500 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,327,782 円　（　　　　　　 30,975 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,564,400 円（　　　　　 84,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,816,128 円
②総費用	5,327,782 円
③純収益　①－②	18,488,346 円
④建物等に帰属する純収益	14,564,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,923,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,749,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,743,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
神戸灘 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸灘 5-3

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　明井　英雄

印

TEL.

鑑定評価額

112,000,000 円

１㎡当たりの価格

650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市灘区森後町２丁目２番２外｢森後町２－３－１７｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ7F1B	中規模の店舗併用住宅ビルが建ち並ぶ商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	六甲道 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

六甲道駅北方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。不動産市場に対
する先行き不透明感は残るが、駅近の好立地で稀少性が高く、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 498,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神戸市東部及び阪神間の商業地域を包含する圏域。需要者の中心は地元の中小事業者のほか、圏域内に営
業基盤を有する中堅のマンション開発業者等である。主要幹線沿いに中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で
あり、繁華性は高い。またＪＲ六甲道駅からも近く、その立地優位性から地価は堅調に推移している。商業地の取引自
体が少ないことや取引される画地規模がまちまちなため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域においては貸店舗等の賃貸物件も見受けられるが、価格水準の形成を主導する収益物件はほとんどなく、収益
が地価の指標となり得る状況には至っていない。また、収益価格については試算過程において各種の不確定要素を含む
ことから、その説得力は比準価格に比してやや劣るものと判断する。したがって市場の実情をより反映する比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　灘 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 391,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 59.9]

[100.0]
100

653,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

灘区の商業地の地価は上昇基調であったが、
新型コロナウイルス感染症の流行長期化懸念
から、不動産市場に対する先行き不透明感は
強まっている。

街路の拡幅工事が進捗中であるが、令和２年
度中に完了予定である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸灘 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ３０３Ｙ -32	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	長方形	北22m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＭＫ３０３国 -43	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東36m市道、北東10m、角地		商業 (100,600)
c	ＡＴ３０３国 -23	神戸市灘区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		１住居 (70,300)
d	ＦＭ３０３Ｙ -33	神戸市灘区		更地	（　）	長方形	南東28m国道、中間画地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,115	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	623,903	100 [ 100.0]	623,903	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	624,000
b	(　 ) 990,401	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	929,090	100 [ 128.6]	722,465		722,000
c	(　 ) 418,425	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	420,517	100 [ 62.4]	673,905		674,000
d	(　 ) 483,721	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	490,009	100 [ 76.8]	638,033		638,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

神戸灘 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,337,669	5,327,350	18,010,319	14,427,000	3,583,319	（　0.9556） 3,424,220	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	85,605,500 円　　　　（　 498,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸灘 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ7	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	172 ㎡	14.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～２Ｆはフロア貸し店舗、３Ｆ～７Ｆは平均専有面積約５１㎡のファミリータイプ。建物規模は周辺の状況等を勘案して想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

類似建物の有効率等を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	75.0	90.00	5,335	480,150	3.0	1,440,450
							3.0	1,440,450
2～ 2	店舗	120.00	80.0	96.00	3,200	307,200	3.0	921,600
							3.0	921,600
3～ 3	住宅	120.00	85.0	102.00	2,130	217,260	1.0	217,260
							3.0	651,780
4～ 5	住宅	120.00	85.0	102.00	2,180	222,360	1.0	222,360
							3.0	667,080
6～ 7	住宅	120.00	85.0	102.00	2,230	227,460	1.0	227,460
							3.0	682,380

計		840.00	82.9	696.00		1,904,250		3,478,950
								5,712,750

⑨年額支払賃料	1,904,250 円　×　12ヶ月　＝　 22,851,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 696.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,851,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,153,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,913,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,478,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,712,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,390,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,337,669 円　　　　（　 135,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ３０３賃　　　　-8	4,595 ( 4,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,690 円/㎡　月額支払賃料（　 5,335 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＭ３０３賃　　　　-9	4,524 ( 4,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	5,712
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸灘 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,374,000 円	229,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,153,350 円	23,067,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 395,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,946,500 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,327,350 円　（　　　　　　 30,973 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,427,000 円（　　　　　 83,878 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,337,669 円
②総費用	5,327,350 円
③純収益　①－②	18,010,319 円
④建物等に帰属する純収益	14,427,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,583,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,424,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,605,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 498,000 円／㎡）