別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸灘 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸 印  TEL.

鑑定評価額 36,500,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区城の下通２丁目８３３番８７ ｢城の下通２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 王子公園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 王子公園駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。坂道が多い山手 の住宅地域で街路状況が劣り、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線沿線で、概ね神戸市中東部に位置する住宅地域である。需要者の中心は 神戸市の居住者が大半を占める。中規模一般住宅が多く住環境は良好であるが傾斜地が多く街路状況が劣り利便性に難 点がある。加えて、近年土砂災害等が懸念される地域であることから需要は低調になってきている。規模にもよるが、 土地は３５００万円～４０００万円程度、新築戸建住宅で５５００万円程度までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはマンション等の収益物件も見られるが、一般住宅が大半を占める住宅地域で、山手の住環境を重視する地域に 立地していることもあり、自用目的での取引が中心である。また、収益価格は、公法上の規制等により、事業採算性の 観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため試算しなかった。よって、比準価格に基づき、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 -19                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 65.8] [100.0] 100 205,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で景気は依然厳しい状況にある。一 時持ち直しの動きが見られたが先行き不透明 。区内では立地の劣る地域を除き宅地需要は 総じて堅調。 地域要因に特に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％