別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸灘 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -13 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂 印  TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区岩屋中町２丁目４番２１ ｢岩屋中町２－４－１｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 岩屋 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岩屋駅東方 370m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。駅、商業施設に 近く利便性に優っていることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神電鉄本線、ＪＲ東海道本線及び阪急電鉄神戸本線の沿線で、概ね神戸市中東部から阪神間に存する住 宅地域である。需要者は市内及び阪神間の居住者が多い。利便性が良好でありながら、同一需給圏のなかでも地価水準 が相対的に低く、需要は増加傾向にある。同規模の土地のみで３，０００万円、新築戸建住宅で総額４，５００万円～ ５，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性に優る住宅地域でマンション等の収益物件も見られるが、取引の実態は自用目的が中心となっている。比準価格 は類似地域において代替性の認められる取引事例を収集して試算した。一方、収益価格は賃貸経営上、有効な共同住宅 を想定することが困難であるため試算しなかった。比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 -6                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    292,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [103.0] 100 255,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    249,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は先行きへの不安が足かせになりなお低 い水準にある。灘区における住宅需要は一部 を除き、概ね堅調である。 地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％