別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸灘 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸灘 -5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　有馬　隆之 印  TEL.

鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市灘区桜ケ丘町５５番 ｢桜ケ丘町１０－７｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,180) 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にマンショ ン等が混在する住宅 地域 西4.5m私道 水道、ガス、下水 六甲 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ私道 交通 施設 六甲駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする山手の住宅地域として熟成しており、地域要因に特別の変動はなく、今後とも現 状で推移するものと予測する。なお、コロナ禍の影響により、地価水準の将来動向については不透明である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線及びＪＲ東海道本線沿線で、概ね神戸市を中心とする山手の住宅地域である。需要者は 圏内の居住者を中心とし、圏外からの転入者も見られる。中小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、住環 境に問題はなく、価格水準、規模等総額の値頃感から需要は比較的安定している。市場での中心となる価格帯は、土地 ３，５００万円前後、新築戸建住宅５，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模戸建住宅を中心とする山手の住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。事業採 算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため収益価格は試算しなかった。比準価格は灘区の 山手の住宅地から規範性の高い事例を収集し得たため信頼性は高い。以上より、代表標準地との均衡に留意し、市場の 実態を反映した実証的な比準価格をもって、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　灘 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍に伴い、実体経済は大きな影響を受 けているが、灘区における需要は底堅く推移 しており、地価は概ね横這い乃至やや上昇傾 向となっている。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％