別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸東灘 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 9-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸 印  TEL.

鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.7 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区住吉浜町１９番５ ②地積 　(㎡) 6,611   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1.5 工場 大規模工場、流通倉 庫等の多い工業地域 東15m私道 水道、ガス 阪神住吉 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ私道 交通 施設 阪神住吉駅南方 1.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場、流通倉庫等の多い工業地域。地域要因に特別の変動はなく今後も現状のまま推移するものと予測す る。地価水準は上昇率を縮小しながらも上昇傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する各種製造工場及び流通業務用地。需要者は同一需給圏に地 縁性を持つ小規模資本の事業者に加え、全国展開する事業者も含まれる。大規模工場地は物流施設用地としての需要が 堅調であり需要は比較的安定している。成約価格、画地規模等にばらつきがあり市場の中心価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域は阪神間の臨海部の工業地域であり、需要の中心は自用の倉庫及び中小工場である。標準地は大規模工場地で あるため当該賃貸借市場が成立しておらず、また賃貸事例が入手出来ないため、収益価格については不採用とした。し たがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東灘 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナが経済に与える影響は厳しいもの があるが、阪神間の工場用地については工場 地、流通業務地とも需要は堅調である。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％