鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ３０３国 -37	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東50m国道、中間画地		準住居 (70,300)
b	ＭＫ３０３Ｙ -3	神戸市長田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西50m国道、中間画地		近商 (100,400)
c	ＨＫ３０３Ｙ -18	神戸市北区		更地	（　）	長方形	北18m県道、西11.5m、角地		２住居 (70,200)
d	ＭＨ３０３Ｙ -32	神戸市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北18m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e	ＫＮ３０３国 -31	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東44m国道、北西4m、二方路		準住居 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,587	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,195	100 [ 127.5]	159,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 139,195	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	200,859	100 [ 128.6]	156,189		156,000
c	(　 ) 142,224	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	141,257	100 [ 89.9]	157,127		157,000
d	(　 ) 111,423	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,094	100 [ 70.5]	160,417		160,000
e	(　 ) 195,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	190,565	100 [ 118.8]	160,408		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

神戸東灘 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,510,494	1,914,647	6,595,847	5,821,200	774,647	（　0.9556） 740,253	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	18,506,325 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	175 ㎡	7.1 m x 24.3 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要を考慮して１階は店舗、２～４階はファミリータイプで平均専有面積は約４３㎡を想定した。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	2,700	189,000	6.0	1,134,000
							6.0	1,134,000
2～ 4	住宅	100.00	85.0	85.00	1,999	169,915	2.0	339,830
							2.0	339,830
～

～

～

計		400.00	81.3	325.00		698,745		2,153,490
								2,153,490

⑨年額支払賃料	698,745 円　×　12ヶ月　＝　 8,384,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,384,940 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 419,247 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,965,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,153,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,153,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 524,343 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,510,494 円　　　　（　 48,631 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ３０３賃　　　　-16	2,006 ( 1,897)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,132 円/㎡　月額支払賃料（　 1,999 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＮ３０３賃　　　　-7	2,238 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	462,000 円	92,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	419,247 円	8,384,940　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 785,400 円	92,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,400 円	92,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,914,647 円　（　　　　　　 10,941 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,400,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,821,200 円（　　　　　 33,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,510,494 円
②総費用	1,914,647 円
③純収益　①－②	6,595,847 円
④建物等に帰属する純収益	5,821,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	774,647 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	740,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,506,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神戸東灘 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸東灘 5-6

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　濱之上　茂

印

TEL.

鑑定評価額

27,100,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市東灘区深江南町３丁目８番５｢深江南町３－８－２３｣				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 準防（その他） (70,300)
	1:3.5	店舗兼事務所ＲＣ3	店舗、住宅等が混在する国道沿いの商業地域	北西50m国道	水道、ガス、下水	深江 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ国道

交通

施設

深江駅東方

530m

法令

規制

準住居
(70,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事業所、住宅等が見られる繁華性の低い路線商業地域として概ね熟成しており、地域要因に特段の変動は
なく、当面は現状のままで推移するものと思料される。地価は概ね横這いで推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね神戸市及び阪神間各都市の圏域に存する商業地及び住商混在地の圏域である。需要者の中心は、同
一需給圏内に地縁を有する事業者等である。車両通行量の多い国道４３号に接面するものの、遮音壁、緑地帯等により
分断され、顧客の流入に難があり、繁華性は東灘区の商業地の中ではやや低位にある。成約価格にばらつきがあり、市
場の中心価格帯は見出しにくいものの、標準地規模であれば２，７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道４３号沿いに自動車関連の店舗、事業所、共同住宅等が混在する路線商業地域であるが、当該地域では自己使用目
的の取引が大半であることから、需要者は、周辺の取引価格を主な指標として取引の意思決定を行うと思料される。以
上より、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　灘 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 391,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[253.8]

[100.0]
100

154,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地は駅前と路線型店舗へ分散化傾向にあ
る。駅前商業地はマンション用地としての需
要もみられる。新型コロナによる影響は不透
明である。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+150.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸東灘 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＮ３０３国 -31	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東44m国道、北西4m、二方路		準住居 (70,300)
b	ＮＭ３０３国 -37	神戸市東灘区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東50m国道、中間画地		準住居 (70,300)
c	ＵＳ３０３国 -13	神戸市兵庫区		底地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、西4m、二方路		工業 (80,200)
d	ＴＭ３０３国 -19	神戸市北区		底地	（　）	ほぼ長方形	東18m県道、西6m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	190,565	100 [ 118.8]	160,408	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 202,587	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,195	100 [ 127.5]	159,369		159,000
c	(　 102,447) 256,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	243,922	100 [ 150.2]	162,398		162,000
d	(　 68,855) 137,710	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	131,939	100 [ 84.0]	157,070		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

神戸東灘 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,321,828	1,847,183	6,474,645	5,556,600	918,045	（　0.9556） 877,284	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	21,932,100 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸東灘 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	70 ％	300 ％	300 ％	175 ㎡	7.1 m x 24.3 m	前面道路：国道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は平均専有面積４３㎡程度、２ＬＤＫ・ファミリータイプを想定した。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的割合。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	2,600	182,000	5.0	910,000
							3.0	546,000
2～ 4	住宅	100.00	85.0	85.00	2,011	170,935	2.0	341,870
							2.0	341,870
～

～

～

計		400.00	81.3	325.00		694,805		1,935,610
								1,571,610

⑨年額支払賃料	694,805 円　×　12ヶ月　＝　 8,337,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,337,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,920,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,935,610 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,388 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,571,610 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 382,663 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,321,828 円　　　　（　 47,553 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ３０３賃　　　　-17	2,080 ( 2,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,011 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＨ３０３賃　　　　-1	1,692 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,068
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸東灘 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	88,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	416,883 円	8,337,660　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 749,700 円	88,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,200 円	88,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,847,183 円　（　　　　　　 10,555 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,556,600 円（　　　　　 31,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,321,828 円
②総費用	1,847,183 円
③純収益　①－②	6,474,645 円
④建物等に帰属する純収益	5,556,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	918,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	877,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,013 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,932,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）