別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸東灘 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸東灘 -33 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏 印  TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市東灘区魚崎南町３丁目６３２番 ｢魚崎南町３－１６－２２－１｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 魚崎 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 魚崎駅南東方 730m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道４３号線の南に存しており、戸建住宅、共同住宅が混在している住宅地域であり、今後も地域要因に大きな 変動はなく、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西宮市、芦屋市等の阪神間及び神戸市内の住宅地域全般であると判定した。小規模な住宅が多く、需要者 の中心は地元地縁者が中心であるが、割安感から、阪神、神戸地区を選好して移住してくる若い需要者も見られる。需 要の中心価格帯は、立地場所、立地条件によりまちまちであるが、本件地点と同程度の大きさで、１９００～２０００ 万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ混在住宅地域で、自ら居住の用に供することを目的で取得する需要者が中 心である。賃貸住宅も見られるが、画地規模が小さく、経済合理性の観点から共同住宅の想定が現実的でない。そのた め、収益還元法の適用を断念した。比準価格は代替、競争関係のある事例を収集することができた。以上より、取引の 実態を適切に反映した比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの蔓延が経済に打撃を与えている が、今の所、東灘区の不動産市況は、山手地 域を除き、概ね堅調である。 地域要因に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％